A raíz de mi post Datos Personales en el Registro de la Propiedad se ha abierto un interesante debate. En el han participado Jesús Barrio, Fran Diaz, y JI, han tenido la generosidad de compartir sus opiniones y conocimientos. Os recomiendo la lectura de los comentarios vivamente, y por supuesto de los blogs de los dos primeros.
El caso es que me había comprometido a explicar los puntos de encuentro y de desencuentro entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. Pienso que es fundamental a la hora de entender la causa de que las cosas sean como son. En buena medida, de la lectura de los compañeros antes citados, así como del brillante post de Jesús, este trabajo ya esta hecho. Pero mi palabra es mi palabra. A ver si soy capaz de aportar algo nuevo.
- Finalidad y obligatoriedad: Este es un factor que considero fundamental A diferencia de lo que la gente cree, no es obligatorio el registrar los inmuebles. Que se lo digan en la Galicia rural, por citar un ejemplo. Ni siquiera es necesario que el negocio jurídico para transmitir la propiedad de un inmueble se documente en escritura pública. Perfectamente puedes comprar, como decía JI, un inmueble a traves de un contrato redactado en una servilleta. Evidentemente, el hacerlo ante notario, te aportará unas garantías, y si encima recurres al Registro esas garantías se refuerzan sustancialmente. Pero insisto, no es obligatorio, y de hecho nos encontraremos con inmuebles fuera del Registro. El Registro de la Propiedad es un Registro de fincas, en el que se inscriben derechos, (y gravámenes y condicionantes). Su finalidad es favorecer la seguridad y el tráfico jurídico, pero el legislador no ha querido imponerlo como obligatorio o como necesario a la hora de constituir esos derechos (excepto en casos como la hipoteca, por ejemplo)
Frente a ello, si es obligatorio que todo inmueble este catastrado. Y eso tiene todo el sentido del mundo, pues la finalidad del catastro. El Catastro funciona como un Registro de Fincas a efectos tributarios. Constituye la base, para a través de las llamadas ponencias catastrales, otorgar un valor fiscal a los inmuebles. Dicho valor se utilizará para el IBI, como bien conocen los contribuyentes, pero también para otros impuestos locales, o como cifra a tener en cuenta en otros Impuestos, etc…Ademas, la identificación de las fincas con la llamada referencia catastral, le permite a Hacienda facilitar el seguimiento de estos inmuebles. Claramente se entiende la obligatoriedad de que todos los inmuebles estén catastrados (otra cosa es que se consiga). - Modos de acceso: Dadas las grandes ventajas que otorga el Registro de la Propiedad a quien confíe en él, su acceso al mismo, a la hora de constituir derechos, gravámenes, etc…debe ser necesariamente muy escrupuloso. Para empezar, y salvo excepciones contadísimas, debe recurrirse a documento público, es decir el emitido por un fedatario público: sentencias, escrituras notariales, resoluciones administrativas, etc..Los documentos privados no tendrían acceso.
Este rigor es mucho menor en el Catastro. Si bien es cierto que hoy por hoy, y tal y como explicaremos después, las escrituras públicas desencadenan estos cambios de titularidad en gran medida, no necesariamente ha de ser así. También son válidos documentos privados. - Titularidad: Los Registradores de la Propiedad son profesionales liberales en parte y en parte funcionarios, fedatarios públicos.Tiene sus demarcaciones concretas a administrar, no pueden cogerse vacaciones sin autorización, sus servicios están tasados, etc…Pero a diferencia de un funcionario clásico, sus ingresos no proceden de una nómina. Son los usuarios los que les pagan directamente. Y son Los Registradores los que debe n dotarse de personal, de instalaciones, etc..y con sus ingresos contribuir a su mantenimiento.
Frente a ello, el Catastro es dirigido y gestionado por funcionarios y personal contratado por la Administración Pública, que es quien se encarga de abonar sus ingresos, como ocurre con el resto de personal público. - Derechos frente hechos: En el Registro de la Propiedad se describen las fincas, pero lo verdaderamente importante son los derechos, las titularidades, etc…no es un Registro de Planos. En el Catastro, hay unos titulares de las fincas, pero lo verdaderamente importante es la descripción fisica de las mismas, pues es lo básico a la hora de calcular el valor de la mismas y de tenerla identificada, que recordemos es la finalidad última del Catastro.
- Publicidad: El Registro de la Propiedad nació para ser público. Es su razón de ser, con las limitaciones oportunas. El Catastro es mucho más restrictivo a la hora de comunicar datos, siendo necesario en muchos casos la autorización de los titulares. Para una mera certificación catastral gráfica y descriptiva es necesaria la autorización del titular.
Hay muchas más diferencias, y en los comentarios tenéis la oportunidad de señalarlas. Pero creo que con estas ya hemos marcado las grandes diferencias.
Si hablamos de experiencias he de decir que, salvo excepciones, el Registro de la Propiedad le da mil vueltas en calidad de servicio al Catastro. Más rápido, más preciso, más fiable. En lo único que el Catastro suele ser superior es en la correspondencia con la realidad física. EL Registro ahí tiene sus limitaciones. Pero prefiero dirigirme al Registro para cualquier tramite antes que al Catastro. Es más, considero que el modelo registral o notarial, en el que los funcionarios públicos son retribuidos directamente por sus usuarios, y no por los Presupuestos generales del Estado, debería ser extensivo a otras parcelas de la Administración.
Lo que esta claro, es que en el Siglo XXI, estas dos figuras están condenadas a entenderse. No es presentable que no coincidan los datos del uno con los del otro. Y aveces ni con la realidad. Por eso, en aras a lograr una homogeneización, la legislación obliga desde hace años a hacer mención en las Escrituras a los números de referencia catastral de las fincas, de tal manera que se establezca una relación con los números de finca registral (aunque en ocasiones, como ya veremos algún día al hablar de garajes, no es unívoca). De este modo, cuando se inscriban los cambios de titularidad, las obras nuevas, etc…esto se reflejará automáticamente ( o casi) en el Catastro.
Pero además de esta medida, si queremos inmatricular una finca, inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad, nos pedirán, en alguno de lo distintos sistemas legales que hay, una certificación catastral, gráfica y descriptiva. Se busca de este modo evitar más discordancias.
En mi opinión una unificación no es deseable, pero si una concordancia, pues existen finalidades e intereses contrapuestos, con la legislación de hoy en día. Pero si ha de producirse, y si queremos salvaguardar la eficacia y la seguridad jurídica, esta debería hacerse bajo la primacía del Registro y no de los Catastros.
Es vuestro turno.
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