Gurusblog nos presenta una forma muy poco común de valorar el precio de una vivienda, pero que realmente se usa mucho en las inversiones de activos, y se basa en la rentabilidad de dicho activo. Es muy curioso, ya que normalmente no se usa para el mundo de la vivienda.
El objetivo del ejercicio es valorar la vivienda como si se tratara de otro activo más. La valoración vendrá dada por el rendimiento que le podemos sacar al activo (por tenerlo en alquiler), la prima de riesgo, ya que suponemos que el 100% de la compra se financia, y la expectativa de revalorización.
Y para que esto sea sencillo de entender pone un ejemplo concreto. En el barrio de Salamanca de Madrid se venden y se alquilan pisos. Si nos fijamos en un piso de 100 m2, los alquileres están sobre los 1.500 euros. En cambio, para que el activo sea interesante necesitamos tener una rentabilidad anual del 8,2% (ya que hay que pagar la financiación, los gastos y tener una prima por el riesgo de tener una inversión).
Pero el alquiler no es la única forma de sacarle ese 8,2% anual a la inversión. También está la revalorización en el mercado de la vivienda. Si pensamos que la vivienda va a subir un 2% anual, entre dicha revalorización y los ingresos netos del alquiler tenemos que la vivienda vale 233.000 euros. Es decir, si compramos una vivienda de 233.000 euros que se revaloriza un 2% al año y nos da unos ingresos por tenerla alquilada de 1.500 euros al mes obtenemos el 8,2% anual que estamos buscando. Pero sabemos que en dicha zona una vivienda de 100 m2 cuesta bastante más.
Los precios de dicha zona están sobre los 8.000 euros por m2. Haciendo las mismas cuentas tenemos que para obtener ese rendimiento del 8,2%, un alquiler de 1.500 euros y un precio de unos 800.000 euros, la expectativa de revalorización es de un 6,4%. Así es en la actualidad, ya que estos datos son reales.
Si ahora, por la situación de la vivienda en España la expectativa de la revalorización baja a un 2% (lo cual no tiene por qué ser cierto para esta zona, ya que es un buen barrio con viviendas limitadas), el precio debería caer un 40% para atraer a los inversores. De lo contrario se está perdiendo dinero.
Frente a esto hay varios argumentos en contra: la compra puede que no sea financiada al 100%; los alquileres pueden subir para compensar esta nueva expectativa de revalorización sin que por ello los precios caigan (siempre que no disminuya excesivamente la demanda de alquileres por la zona); y sobretodo que no todo el mundo busca una inversión, sino un lugar para vivir. Pero aún así me parece un análisis bastante interesarte. Demuestra que los alquileres en España dan poca rentabilidad ya que lo están esperando los inversores es una revalorización del activo. Es parecido a la inversión en acciones. Esperas una rentabilidad, ya sea vía dividendo o vía subida del precio de la acción. En España ahora mismo la gente no busca el «dividendo» cuando invierte en vivienda, sino «subida del precio de la acción».
Vía | Gurusblog