El alquiler de viviendas como residencia habitual se encuentra reglamentado por la ley de 29/l.994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos que es aplicable a alquileres de viviendas utilizadas principalmente como residencia familiar. .
La Ley es específica para alquileres de viviendas utilizadas fundamentalmente como primera o segunda residencia, con duración superior a un año, para ser utilizadas fundamentalmente por el inquilino y su familia como residencia particular,no es aplicable a alquileres de oficinas o locales comerciales, ni a alquiler de duración inferiores a un año, como pudieran ser los alquileres de verano
Principios básicos de esta ley:
El espíritu de la Ley de Arrendamieto es considerar como la parte más débil al inquilino, por ello, hay muchos derechos del inquilino que son irrenunciables. Si se pactara algo en contra de esos derechos, la parte del contrato referente a ellos sería nula. El arrendador en cambio si puede renunciar a sus derechos, si así se pacta expresamente en el contrato.
Por ejemplo, aunque se pacte una penalización si los inquilinos se van antes de tres años, de irse después del primer año, no se puede aplicar la penalización al inquilinos, pues la potestad de cesar el contrato pasado un años es un derecho del inquilino recogido en la Ley como irrenunciable.Por contra si se hiciera un contrato de duración superior a los cinco años, los inquilinos no estarían obligados a cumplirlo.pero el arrendador si.
Otro ejemplo, diga lo que diga el contrato, el alquiler solo se puede incrementar en lo que indique el coste de la vida, pero en cambio si no se contempla en el contrato la cláusula de revalorización, el alquiler permanecerá invariable en toda la vigencia del contrato, salvo que se diera el muy hipotético caso de que el coste de la vida descendiera, en cuyo caso, el inquilino podrían exigir una reducción de la mensualidad.
Garantia para el inquilino durante cinco años
La duración mínima del contrato es de cinco años, finalizado el contrato puede haber una prolongación tácita de tres años mas. Agotado es periodo , si se desea continuar la relación con el mismo inquilino, debe redactarse un nuevo contrato, que nuevamente tendrá como vigencia mínima otros cinco años. Al cumplirse cada anualidad se actualizará la renta incrementándola, (o reduciéndola), en lo indicado por el índice del coste de la vida que fija el Instituto Nacional de Estadística (u organismo que le sustituya en el futuro).
El inquilino solo esta obligado a un año de permanencia
Independientemente de la duración fijada en el contrato, pasado un año el inquilino, con solo dar un preaviso un mes antes, puede abandonar la vivienda y dar finalizar el contrato, sin que ello de motivo a penalización. Si el inquilino quisiera cesar el contrato antes de pasado un año, puede aplicarse una penalización de acuerdo con lo indicado en las cláusulas del contrato.
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MUY IMPORTANTE
Dado que inadvertidamente se pueden incluir cláusulas de nulo efecto el documento antes de ser firmado debe ser revisado por un experto, en principio un abogado. En ninguna circunstancia deben firmar un contrato ni como inquilino ni como arrendador sin el adecuado asesoramiento legal.
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Lo pactado entre las partes se recoja en un documento que recibirá la consideración de Contrato de Arrendamiento, formado por dos copias iguales, de modo que cada parte guarde un Contrato idéntico. Ambas copias deben firmarse por Arendador e Inquilino y se debe bisar cada página en un margen cuando el documento exceda en más de una cara de longitud.
Adjunto un modelo de contrato de arrendamiento. He tomado como modelo, el aparecido en la web de Consumer de Eroski, si bien he aplicado algunos cambios con la intención, (quizá fallida),de implificar más su comprensión a los no expertos.
He seleccionado este, entre varios modelos que he encontrado por la red, por su sencillez. Pese a ello debería ser suficiente para el 90% de los contratos de alquiler, pero mi experiencia me indica, que, por un motivo por otro, siempre hay que introducir algún cambio más o menos importante en el contrato base, por tanto este modelo debe ser tomado como “esqueleto” del contrato definitivo, que de acuerdo con las circunstancias, se completará, con cláusulas que contemplen los casos especiales.
En días sucesivos iré comentando este contrato y explicando algunas de las variantes que se le aplican como cláusulas adicionales para cubrir problemas específicos de cada contrato pactado.
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Modelo básico de contrato de alquiler.
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1.- Lugar y fecha en la que se lee y firma el contrato.
2.- Reunidos: de una parte.(nombre, apellidos, dirección, DNI). en condicion de “arrendador” y de otra .(nombre, apellidos, dirección, DNI) en condicion de “arrendatario..
3.- Manifiestan: que desean arrendar la finca sita en (direccion ciudad, piso y puerta, así como un detalle de la misma, metros ,ubicación, distribución de la misma. etc.)
4.- Estipulan las siguientes condiciones del arrendamiento.
5- Duración: Se puede pactar libremente el número de meses o años, siempre que no sea un acuerdo contrario a ley. Se añadirá cuando entra en vigor el presente contrato.
6.- Renta: la que pacten las partes. En este tipo de alquiles no existe IVA. Se fija la cantidad que se ha de pagar de forma periódica y la forma de pago de la renta.
7- Revisión de la renta: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 4 Noviembre de 1994 establece como incremento la variación de IPC anual, pero se puede pactar otro importe.
8- Destino: Se determina el uso de la vivienda.
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9- Conservación: El arrendatario se comprometerá a devolver la vivienda en el mismo estado en la cual la recibió. Si se piensan realizar cambios por parte del inquilino, convene que se fije si el inquilino tiene derecho a una indemnización por ellas, o al contrario la obligación de restituir al cese del contrato todo al estado final..
10- Gastos e impuestos: Los gastos correspondientes al pago de las cuotas de comunidad correrán a cargo del arrendador, así como el pago de las tasas de alcantarillado y basuras, y el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Por el contrario todos los gastos derivados de mantenimientos de contadores, luz, agua, etc. corren a cargo del arrendatario.
.11- Reparaciones: Los gastos derivados de reparaciones por el uso habitual y mantenimiento de las instalaciones de la casa corren a cargo del arrendatario. Del resto serán a cargo del arrendador.
.12- Fianza: El arrendatario viene obligado a depositar en poder del arrendador una cantidad, que corresponde con una mensualidad de arrendamiento, esta cantidad será devuelta por el arrendador una vez se de por concluido el arrendamiento.
A las fianza se pueden añadir otras garantías como avalistas.
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13.- Demora en el pago. Se podrá pactar cómo proceder en caso de impago del alquiler.
Firnmado en …………………. a … de …………. de …….
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MUY IMPORTANTE
Dado que inadvertidamente se pueden incluir cláusulas de nulo efecto el documento antes de ser firmado debe ser revisado por un experto, en principio un abogado. En ninguna circunstancia deben firmar un contrato ni como inquilino ni como arrendador sin el adecuado asesoramiento legal.
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Direcciones de Interés
Cienladrillos – Antes de firmar nada consulta a un e-abogado
Modelos de Contratos
Ideealista – Gratuito, tipo .doc
Universia – Gratuito
Derecho.com – Modelos de contrato (no gratuitos)
Consumer.es – Gratuito
Este artículo pertenece a una serie de articulos relacionados con el Contrato de Alquiler que de momento está formada por los siguientes artículos
Capítulo 1 Modelo básico
Capítulo 2 Los protagonistas
Capítulo 3 Cláusulas generales
Capítulo 4 Duración del contrato
Capítulo 5 La renta mensual
Capítulo 6 Final La fianza