¿Cómo se forma el precio de las viviendas? ¿Quien marca el precio? Dar créditos a largo plazo, ¿encarece el mercado? Preguntas como estas tienen muchas respuestas. Hoy presentamos dos explicaciones contrapuestas la del catedrático Ignacio Paricio y la de Juan Freire. La teoría de la especulación y la del Mercado asimétrico.

Mercado especulador

En un artículo aparecido en “El País” del Catedrático de Construcción de la Escuela de Arquitectura de Barcelona Ignacio Paricio, que desde su punto de vista de intelectual, apoya la teoría de que el promotor es un puro especulador, que solo mide la capacidad de endeudamiento del cliente. Obligado este en cualquier caso a la compra de una vivienda, el constructor, de manera que, independientemente de los costes reales del suelo o de la obra en sí, ofrece lo menos posible por esa capacidad de endeudamiento, del cliente subiendo la vivienda en cuanto los bancos facilitan más el endeudamiento. En este caso solo la actuación del Estado puede romper esta dinámica.

Según él, es inútil dar incentivos fiscales, precios más baratos del suelo o de cualquier otro tipo para facilitar el acceso a la vivienda. Pues el promotor al fijar el precio en la posibilidad del endeudamiento del compradora aumentará el foso entre el coste y le precio de venta consiguiendo más beneficio, pero no rebajará el precio. Propugna por ellos Ignacio Paricio que el estado debe intervenir mediante la promoción de un número muy importante (más del 20%) de viviendas de precio “convenido”. Con el fin de favorecer la aparición de la transparencia y eficiencia del mercado.

¿Conspiración y especulación?

Sobre las ideas de Juan Freire, biólogo de profesión y humanista, ya he escrito en Cienladrillos, considero que tiene una mente lúcida e independiente, que trae con frecuencia nuevas visiones y argumentos a viejos temas, que se apartan de los tópicas consignas sectarias que, desde uno y otro lado, lanzan mayoritariamente los intelectuales de este país, más preocupados en no perder el favor de poder que de llevar luz a las temas de interés general.

Frente a la teoría especuladora planteada por Paricio, Freire plantea la objeción de que solo posible en una mercado de monopolio o de oligopolio legal o de hecho, donde unos pocos se reparten el pastel con reglas que impidan la competencia entre ellos. Plantea Freire tres preguntas:

** 1) ¿cómo se ponen de acuerdo todos los promotores?.

** 2) ¿será por la misma razón que en el sector de las telecomunicaciones o energético? (sectores fuertemente intervenidos en que el estado fija los precios y las condiciones de competencia, o, en realidad, de falta de competencia).

** 3) ¿qué pasa si un promotor decide vender sus pisos a un precio ligeramente más bajo? (y así, por ejemplo, consigue vender más rápido y puede generar beneficios adicionales mediante una operación financiera con los beneficios obtenidos), ¿quién se lo impide?, ¿cómo?.

Desmonta con ello la teoría “conspiratoria” y “especuladora” de la formación de precios de la vivienda y busca la respuesta a como se plantean en las respuestas clásicas de la economía del punto de equilibrio entre el oferta y la demanda, eso si teniendo en cuenta la especial característica de los inmuebles, que no se pueden desplazar de sitio ni desaparecen si no encuentran comprador.

Por último a Juan Freire le asombra los argumentos que esgrime Ignacio Paricio en la defensa de la intervención del Estado en el mercado inmobiliario, pues para defender una política intervencionista, hay argumentos válidos, como la de defensa del interés público o de los menos favorecidos, pero parece absurdo tratar de defender una intervención público con un “precio tasado” para hacer un mercado “transparente” y “eficiente” .

El mercado inmobiliario es asimétrico

Si estudiamos por ejemplo el mercado de las patatas, observamos que se pueden trasladar patatas de Madrid a Sevilla, si el precio que se pagan por ellas en ambas localidades lo justifica y que en cualquier caso, si las patatas no encuentran comprador en determinado tiempo, se estropean desaparecen del mercado. No ocurre lo mismo con los pisos, (hasta cierto punto), podemos construir donde haya demanda, pero una vez construidos, ni se pueden desplazar ni se destruyen si no se venden.

Ello da unas características al mercado local de viviendas muy peculiar en las que basa Freire su teoría. Se crearán pisos para abastecer la demanda, siempre que el coste sea inferior al precio de mercado de la vivienda Pero si la oferta sobrepasa la demanda, la oferta se mantiene en número, disminuirá de precio pero no de cantidad en oferta.

Por tanto si una población se vuelve atractiva para vivir, (es decir aumenta la demanda), es relativamente fácil ampliar el parque de viviendas y la población aumentará rápidamente de número de habitantes, con todo lo que ello implica de complejos problemas para seguir dando los servicios y bienes sociales, como son transporte, sanidad, educación etc.

Pero si por el contrario la ciudad pierde atractivo, muchos de sus habitantes emigrarán a ciudades mas atractivas, pero las viviendas se quedarán en el lugar de origen, bajando de precio hasta atraer a otra población de menor capacidad económica. Entrado así la ciudad en una espiral de decadencia que se auto alimenta, menos riqueza per cápita, menos ingresos fiscales, peores servicios públicos, menos atractivo como ciudad. Una espiral de la que es muy difícil salir.

Esta teoría viene avalada por las estadísticas realizadas por Edward Glaeser, y Joseph Gyourko, publicadas recientemente sobre la dinámica de oferta y precios de viviendas en las ciudades durante fases de crecimiento o declive urbano en los Estados Unidos..

En estas estadísticas se demuestra que hay una correlación en el espacio y en el tiempo entre el parque de viviendas existente y la población de modo que un parque de viviendas supone una población determinada que se mantiene muy estable si la ciudad decae, pero crece rápidamente si la ciudad florece

Direcciones de interés

La vivienda y el ‘tocomocho’ articulo de Ignacio Paricio en “El País” (pdf)
El precio de la vivienda en las ciudades (1). La teoría conspirativa post de Juan Freire en su blog Nómada
El precio de la vivienda en las ciudades (2). La realidad (o al menos una parte), post de Juan Freire en su blog Nómada.
Urban Decline and Durable Housing (pdf) artículo de Edward L. Glaeser y Joseph Gyourko (en inglés)