Con una información imperfecta, solemos mirar a nuestro alrededor y tomar la misma decisión que tomen los que nos rodean, lo que en sociología se llama un “Comportamiento de Manada”. El Mercado Inmobiliario es propenso a padecer el este comportamiento, pocos por no decir nadie, conoce a la perfección que pasa en este mercado, todos actuamos mirando lo que hace el vecino.
Tenemos hambre, al borde de la carretera hay muchos restaurantes, nuestra información se reduce al fugaz aspecto del restaurante a nuestro paso y dudamos en cual parar. Más adelante, hay uno, ni mejor ni peor, pero con el aparcamiento lleno de coches, ¿será porque se como bien? y llevamos nuestro coche al aparcamiento. Es una actitud típica del “Comportamiento de Manada”. Donde se dirija el que va delante arrastra al resto. Con nuestra actitud sesgada por la decisión de los anteriores, reforzamos el sesgo para los que vienen detrás en un efecto en cascada.
Cuando queremos vender un piso, miramos a cuanto lo venden los que están a nuestro alrededor y en fusión de lo ello y lo que nos han contado de cómo está el mercado, o ponemos el precio un poco más alto, con la esperanza de venderlo mejor, o ponemos un poco más bajo, con la intención de venderlo antes.
Al tomar esta actitud contribuimos al “Comportamiento de Manada” pues los que vengan detrás tomarán nuestro precio como referencia para marcar el suyo. Si al poner el precio coinciden en ponerlo un poco superior o un poco inferior, el mercado sube o baja con firmeza, si unos lo suben y otros lo bajan el mercado se mantiene estable. La información que tenemos sobre el mercado refuerza la sincronía de nuestra aparente decisión individual.
Hasta cierto punto, el precio de la mano de obra, o del cemento, tiene poco que ver con el precio final de la vivienda, pues un componente fundamental en el precio de la nueva vivienda, el coste del solar no tiene gastos de fabricación, solo influye la oferta y la demanda. Si el promotor estima que puede vender los piso caros, esta dispuestos a pagar mucho por un solar, si no cree poder venderlos a ese precio no estará dispuestos a pagar solares a ese precio, forzando la baja. Por otra parte el vendedor particular no se plantean problemas de costes, simplemente intentan conseguir el mejor precio de venta posible para su vivienda.
Hoy corren rumores que a corto plazo pueden caer los precios, y eso contribuye a precipitar la venta de los pisos disponibles, pues muchos sospechan que hoy los pueden vender hoy mas caros, que mañana. Pero no todos los pisos vacíos saldrán a la venta por ello, pues muchos de segunda mano son una inversión con objetivo diferentes a ganar dinero de inmediato, por motivos que van desde proporcionar piso a los hijos cuando se casen, a ser el ahorro por si hace falta en la vejez, y si bien se acepta que a corto plazo pueden bajar, se confía que a medio y largo plazo el ladrillo siga siendo el refugio más seguro para el ahorro.
¿Cuantos pisos vacíos hay dispuestos a salir a la venta si el mercado inicia un declive?, Nadie lo sabe. Vemos la situación es tensa y hay mucha gente expectante. Se dan las condiciones adecuadas para que se inicien los movimientos imprevisibles típicos del Comportamiento de Manada.
En un rebaño que pace en la pradera donde habita el león, cada ñu estima que sus compañeros tienen mejor información que él sobre los movimientos del león oculta en la alta hierba. Si por el motivo que sea, un ñú inicia una galopada, arrastrará en la misma dirección a los más próximos y estos a los más alejados, hasta que toda la manada inicia una loca galopada en cualquier dirección sin que ninguno conozca exactamente la razón de por qué lo hace.
Es previsible que existan varias espantadas en cualquier dirección, antes que realmente localicemos la silueta del león entre los matorrales. Entonces, habiendo localizado el peligro, tomaremos una dirección constante para alejarnos, hasta que el peligro desaparezca.