Hay en España dos amplias áreas metropolitanas, Madrid y Barcelona, ninguna de las dos se aproxima a las mayores áreas metropolitanas del mundo, pero su tamaño ya es considerable. La geografía de ambas áreas es diferente, Barcelona, con una extensión de 4.796 km. y 4.8 millones de habitantes, tiene muy alta densidad de población, pues al estar situada en una zona cerrada por el mar y rodeada de montañas, sitúa en los valles a su población. Ello dificulta comunicación directa entre la capital y los 227 municipios que la forman, lo que provoca la aparición de siete subáreas, Badalona, Granollers, Mataró, Sabadell, Terrassa y Vilanova i la Geltrú, que superan los 50.000 habitantes y tiene una fuerte influencia sobre su entorno, hasta atraer más del 15% de su masa laboral de poblaciones cercanas.

Madrid, habitada por 5.8 millones de habitantes, y mucho más extensa, 27.559 Km, y 608 municipios, está situada en una llanura libre de montes cercanos, lo permite una comunicación radial más sencilla. En consecuencia, aunque tiene igualmente siete ciudades de más de 50.000 habitantes, Guadalajara, Alcalá, Alcobendas, Coslada, Fuenlabrada y Torrejón, tan solo una Guadalajara actúa como subárea. El resto, no tiene fuerza frente a Madrid para atraer mano de obra en cantidad apreciable de otras poblaciones y son centros de producción autónomos, a la vez de ciudades dormitorio de trabajadores de la capital.

En cualquier caso el proceso de descentralización se está produciendo igualmente en Madrid, pues su propio tamaño actúa de barrera física, como ocurre siempre que sobrepasan un tamaño las áreas metropolitanas. Las dificultades crecienes de comunicación en el centro hacen que se pierdan las ventajas competitivas y los negocios abandonen el centro por poblaciones, que compensan su peor situación con otras ventajas, como precio del suelo más moderado, mejores accesos por carretera o posibilidad de aparcamiento.

Si alguien pasea hoy por la proximidad de la Puerta del Sol, verá que las antiguas sedes de los grandes compañías, Bancos, Correos, Tabacalera, etc. las ocupan hoy organismos de las insaciables administraciones nacional, autonómica y local. Las centrales de los grandes negocios se van desplazado cada vez con más frecuencia, no solo del centro, sino fuera de Madrid a municipios próximos como Tres Cantos, o Pozuelo. Actualmente tener la sede central en un elegante caserón del centro, da imagen de empresa poco dinámica, da mejor imagen tenerla en los barios de la periferia y ya nada tiene de raro tenerla en cualquiera de las carreteras de salida de la ciudad.

Sea por lo que sea, incomodidad, moda, o ahorro, las empresas se van de la capital. Hoy están en marcha dos grandes proyectos, la Ciudad Financiara del Banco de Santander y la Ciudad de las Comunicaciones de Telefónica que dejarán aun más oficinas vacías en el centro. En Barcelona este proceso se lleva dando desde hace mucho más tiempo y grandes y pequeñas empresas eligieron frecuentemente desde hace tiempo cualquiera de las subáreas para establecerse.

Para los empleados de esos negocios, sobre todo si viven en una ciudad dormitorio, la emigración de sus puestos de trabajo supone un problema, tiene buenas comunicaciones con la capital, pero suelen carecer de comunicación directa con el resto de núcleos satélites. Por tanto, si utilizan transporte público para acudir al trabajo, en vez de un trayecto, tiene que realizar dos, de su casa al punto de conexión con el otro transporte que le llevará al destino definitivo. Puesto que en las nueva sedes suele haber, (de momento), mejor aparcamiento, suelen optar por utilizar el vehículo privado para acceder a su nuevo punto de trabajo.

Estando aún en los inicios de esta tendencia, ya se vislumbra el problema a la entrada y salida del trabajo, la saturación de las carreteras en ambas direcciones, pues los que vienen de su vivienda se cruzan con los que van hacia su trabajo. La pérdida de tiempo en estos desplazamientos se multiplica cada vez más y el constante aumento del precio del combustible, y consideraciones de tipo ambiental que darán lugar a legislaciones más restrictivas, hacen que el modelo actual sea difícilmente sostenible.

El problema se acentúa cuando los dos miembros que trabajan. De qué prescindiremos, ¿de nuestro trabajo o de muestra vivienda? Urge encontrar una solución que permita combinar la posesión de la vivienda, con movilidad para situarla en el el punto geográfico que convenga en cada instante. El sistema impositivo actual pena duramente la transmisión de inmuebles, dificultando el cambio de vivienda. Puede que la solución sea de tipo fiscal, permitiendo desgravar de alguna forma el mero cambio de viviendas.

Otra solución, que comienza a vislumbrarse, está en el teletrabajo. Nuevas técnicas que aún no están al alcance del público, con la videoconferencia de calidad, junto con otras ya existentes como el trabajar en red por ADSL, permiten cada vez a mas personas reducir el número de desplazamientos a la oficina trabajando en casa. Ello exige instalar en las viviendas un puesto de trabajo con todas sus máquinas y comodidades, lo que hoy no todas viviendas permiten. Quizá ello sea motivo para solicitar viviendas con más habitaciones en el futuro.

Se alumbra otra solución, los despachos en alquiler, edificios próximos a las áreas residenciales, que alquilen espacios donde trabajadores de diferentes empresas, que solo tiene en común la cercanía de sus viviendas, se reúnen para compartir una misma ofician. Por el contrario, circunstancialmente será necesario reunirse los empleados de la misma empresa. que habitualmente sólo tiene entre ellos contacto digital. Quizá estos centros de reunión deben situarse nuevamente en el centro de la capital, para estar bien comunicado con toda el área metropolitana.

Una última solución para los empleados que por fuerza han de acceder a su puesto de trabajo, será formar asociaciones de propietarios con deseo de cambiar de vivienda para que se las permuten entre ellos, de modo que cada cual cobre y pague un alquiler teniendo su propio piso como garantía del pago y buena conservación de la vivienda. Un sistema arbitral lejos de los lentos juzgados, debería resolver los litigios entre inquilinos y propietarios y encargarse de calcular los alquileres de cada vivienda en función de sus características y la demanda de la zona. Sería una forma de mantener la adquisición de viviendas como forma de ahorro favorita de los españoles y la ventaja de la movilidad del alquiler.

Como vemos hacen falta nuevas e imaginativas empresas inmobiliarias que den solución a las nuevas necesidades que presenta esta sociedad dinámica y cambiante.

Plano de Areas Metropolitanas tomado de las publicacioes del INE

La serie de artículos Vivienda y Futuro está formada por los siguientes artícuulos:

1 – El futuro esta escrito (a medias) – El INE proporciona información para el futuro
2 – De piramide a peramide 1900-2001– Evolucion demográfica de España
3 – La baby boom se ha ido de casa – Nunca volvera a haber tanta demanda
4 – El mercado emergente de la tercera edad – Los jubilados quieren ser clientes
5 – Los inmigrantes viven aquí Los emigrantes también son clientes de la vivienda
6 – La familia adelgaza – La familia española es mas pequeña
7 – Los divorcios multiplican por dos – Hogar para los divorciados
8 – Singles y Dinkis, un mercado de gusto diferente – Sobre solteros y parejas sin hijos
9 – Nos mudamos al polígono – Las oficinas se van a las afueras del Area Metropolitana