La apuesta por el alquiler parece decidida. Ayudas directas para jóvenes, desgravaciones para todos en 2008, año electoral. Se apuesta más por el intervencionismo que por intentar allanar el camino al mercado en forma de mayor seguridad para los arrendatarios. Las medidas no me parecen mal, pero no son suficientes, si sigue la escasez de oferta, es posible que este dinero se traslade al precio. Esperemos que no y exista sensatez para condimentar las ayudas directas con eficacia judicial.

Vía El País.

Se está produciendo una “importante caída de la demanda activa de vivienda”, con un descenso del 25% en el volumen de transacciones registradas en el primer trimestre del año, por la subida de los tipos de interés y en “endurecimiento” de las condiciones de los préstamos hipotecarios por parte de las entidades bancarias.

Nada que no hayamos comentado por aquí en los últimos meses, pero que siempre viene bien a la hora de contestar las interesadas declaraciones de constructores y políticos en el poder. Desde Don Piso también señalan las posibles causas de esta caída en un 25% el volumen de transacciones registradas durante el primer trimestre del año:

“La subida de tipos y el endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios y a la falta de un punto de equilibrio entre los vendedores, que piensan que su vivienda vale más de lo que vale, y los compradores, que están convencidos de que los precios de la vivienda bajarán y, por tanto, “aplazan equivocadamente su decisión de compra”

En Gurúsblog cuestionan que llamen a esto “aterrizaje suave”, cuando una pérdida del 25% en ventas supone un mazazo para este sector y para cualquiera que lo sufra.

Podemos discutir de qué hacer, del impacto en la economía, en crisis sí o no, pero creo que ya podemos dejar de hacerlo sobre si hay recesión o no en el sector de la vivienda.

Más información en Invertia.

No es la primera vez que Solbes sale al paso de proyectos de ayudas en el tema de la vivienda. Ya cuestionó el plan andaluz de garantía de acceso a la vivienda, que Sevilla vaya a gravar las viviendas vacías y deducciones generalizas en el alquiler. En el problema de la vivienda no hay muchas diferencias en la dinámica del gobierno, los ministros hablan de gastar y gastar y Solbes pone el freno.

Vía El País.

Las elecciones se acercan y los partidos juegan con el tema de la vivienda y la subida de los tipos de interés como baza electoral con un populismo que lleva a ser vergonzante. Estas medidas en bruto pueden degenerar en que quienes han hecho una compra sensata, han estudiado las condiciones de sus hipotecas y sus ingresos y no se han excedido a la hora de comprar van a financiar (junto a los que todavía no tienen vivienda porque no le salen las cuentas) a quienes han comprado por encima de sus posibilidades. Un incentivo al consumo desaforado y un castigo a quienes han hecho bien las cosas. Lo que voy a decir no es popular, ni populista ni daría votos en unas elecciones, pero la ventaja de comprar sobre alquilar es que en momentos de crisis puedes vender e ir a otra más barata para superarla. Quienes han comprado por encima de sus posibilidades tienen estar carta en su mano, algo mucho más razonable que abogar porque seamos el resto de contribuyentes quienes financiemos viviendas con piscinas y padel.

Esto no quita para que haya medidas para facilitar el acceso a la vivienda, para rebajar el precio y ayudas para las capas sociales más desfavorecidas. Pero medidas generales de subvención de hipotecas de viviendas de 70 millones me resultan del todo execrables, transmiten un mensaje de apoyo a la inversión imprudente y a pensar que “al final el Estado me sacará las castañas del fuego”. De momento el gobierno sólo “tantea” las reacciones a su medida. Esperemos que sean enérgicas y se dejen de populismo que al final pagamos todos.

Más información El País, Cinco días

La medida ya estuvo en medio del debate nacional sobre la vivienda cuando Gallardón tanteo hacer algo similar en Madrid. Como en aquella ocasión se justifica como un incentivo (negativo, eso sí) para aumentar el parque de viviendas de alquiler. Es un tema delicado por las injusticias que podría provocar una aplicación que no recoja las debidas excepciones (pensemos en alguien que tiene un piso vacío a la espera de que un hijo vaya a estudiar a Sevilla), pero que como filosofía me parece correcto. Por supuesto que considero que los incentivos positivos son mucho más necesarios (desgravaciones, ayudas a las reformas, eficiencia jurídica), pero que también tiene sentido penalizar a los que atesoran un bien que otros muchos necesitan sin ninguna intención de comercializarlo y a la espera de que suba.

Más información en El economista.

La ley establecerá que el derecho de acceso a la vivienda se regirá por los ingresos familiares, según sean inferiores al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), sustituto del salario mínimo interprofesional, o sean ingresos superiores pero insuficientes para acudir al mercado libre. Los andaluces que podrían beneficiarse de este derecho son todos aquellos cuyas rentas mensuales no superen los 3.100 euros (el tope máximo exigido para acceder a una vivienda protegida). Vamos, que la Junta facilitará una vivienda en alquiler o en propiedad siempre que los ingresos no superen las 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (al ser éste de 570 euros, el tope para las ayudas sería una renta de 3.100 euros). Los beneficiarios pagarán por estas viviendas un tercio de los ingresos familiares totales (es decir, el máximo que se pagaría al mes sería poco más de 1.000).

Si se está por debajo del IPREM, la Junta de Andalucía garantizará a las familias andaluzas más pobres (con ingresos inferiores a 500 euros mensuales) el acceso a una vivienda pública en régimen de alquiler a un precio no superior al 25% de su renta (125 euros mensuales). Se trata de una apuesta radical por la vivienda protegida y su gestión pública: plantean la construcción de 700.000 viviendas, de ellas 300.000 protegidas, para los nuevos hogares que se crearán en la comunidad durante los próximos diez años.

El año que viene hay elecciones autonómicas en Andalucía.

Más información en Adn y El País.

Los mensajes desde el gobierno son los esperables. Lo que les faltaba es que el consumo se resintiese todavía más porque el personal se pone a ahorrar para las próximas subidas de la hipoteca. Con el aumento del paro de Agosto, es lo que mejor vendría a los que quieren profetizar la recesión económica.

La realidad es que las subidas hasta ahora del euribor han sido moderadas y que no sería descabellado ver otras. Que el BCE ceda a las presiones (o por criterio propio) renuncie a la subida de tipos de interés para controlar la inflacción, tampoco. Más allá de los mensajes tranquilizadores, el tema que me preocupa es ¿Qué hacemos si en realidad entramos en una crisis del pago de las hipotecas?

Más información en BolsaCinco.

Todo parece indicar que ha sido Solbes el que pone los límites a los planes de Chacón, aunque el interés del gobierno por ofrecer algo a los jóvenes en materia de vivienda antes de las elecciones parece evidente. Con este tema lo tienen difícil, la juventud no quiere alquilar y está el problema de que aumentar la demanda subiría los precios. Aunque, claro, más complicado sería intentar bajar el precio de la vivienda y estudiar soluciones a la bajada del consumo deribada al aumento del euribor y, por tanto, de las hipotecas.

Vía Adn.

Como medio, las deducciones fiscales para los inquilinos me resultan un incentivo más atractivo que las ayudas directas, pero que por sí solas no van a lograr el objetivo buscado. Aunque consiguiesen aumentar las demandas de alquiler, el problema es de escasez de oferta y de altos precios, algo cuyo primer arreglo lo tiene aumentar la seguridad jurídica de los arrendatarios. Es ahí donde se debería poner mayor énfasis y donde concentrar esfuerzos en mi opinión. En todo caso, habrá que esperar a Octubre para ver qué acaban presentando como el plan de acceso a la vivienda para los jóvenes.

Relacionada, Carme Chacón no contesta.
Vía El Mundo.

Y, por una vez, voy a criticar la posición de “los jóvenes”. En un mercado razonable, con seguridad jurídica para los arrendatarios, el precio del alquiler debería estar muy por debajo del de la compra. Y, siguiendo con lo razonable, es que las rentas más bajas empiecen con el alquiler para acceder a la vivienda dejando la compra para más adelante (momento en el que sí que es inaceptable el nivel al que han llegado las cosas). Pero el planteamiento de que con mi primer empleo me tengo que comprar la casa y de alquiler ni hablamos me resulta, por decirlo de una manera políticamente correcta, poco realista.

España tiene un 11% de alquiler frente al 38% de la media europea.

Este podría ser un apunte a las razones por las que el parque de alquiler en España es todavía demasiado escaso. Mientras que para particulares que cambian de lugar de residencia puede tener sentido para no desprenderse de la propiedad, es todavía raro encontrar promotoras que afronten grandes proyectos destinados al alquiler. Desde luego, viendo las cifras derivadas de la rentabilidad del alquiler y la venta directa, no es de extrañar.

Vía El Mundo.

Otro dato a observar del informe es que el porcentaje de las viviendas en venta que han experimentado una reducción de precios ha crecido en el mismo período de tiempo, partiendo desde el 27,6% en Barcelona y del 27% en Madrid en el mes de mayo hasta las cifras que hemos subrayado anteriormente.

¿Es extrapolable la situación al resto de ciudades españolas? Bueno, cada mercado tiene sus circunstancias especiales, pero desde el propio Idealista se apunta a que la situación no es caso único de las dos ciudades más importantes, sino que la “predisposición a negociar” el precio de salida es algo patente. Esto se puede corroborar fácilmente: cada vez se ven más anuncios con precios “negociables” por la calle.

Muchos analistas hablan ya de una desaceleración de las subidas del euribor, que podría dar un respiro hasta final de año, fecha en la que el Banco Central Europeo volvería a subir los tipos de interés. Queda claro en cualquier caso, que el El euribor no entiende de vacaciones y que muchas familias a la hora de planificar las suyas han tenido que introducir una nueva variable a la hora de hacer el presupuesto: la posibilidad de que el euribor siga subiendo y con él, las cuotas de las hipotecas.

Vía Finanzas.com

No es que uno quiera plantear el post como “no abren los ojos a todos los indicios” que hay sibre el agotamiento inmobiliario, sobre todo creo que es interesante recapacitar sobre la relación que hay entre lo que se espera que suceda con el precio de la vivienda y el precio en sí. En un país en el que hay una conciencia de que éste bajara, disminuye la demanda y por tanto afectaría al mercado; en otro en el que sigue habiendo confianza en la vivienda como una buena inversión, se mantendría la demanda y esto fortalecería a los precios.

Vía Finanzas.com.

Muchas veces se achaca el fracaso del alquiler a nuestra mentalidad “que prefiere comprar y no alquilar”. Me ha gustado que esta encuesta se enfrentara a ese mito, la gente joven alquilaría, pero no pagando precios cercanos a los de compra.

Vía Noticias de Guipuzcoa.

El mercado se mueve menos y se prefiriere mayoritariamente (excepto en Andalucía, Canarias y Navarra) vivienda de segunda mano. El mercado de pisos usados acaparó el 57% de todas las operaciones en 2006. Los motivos, los de siempre, el precio de la vivienda ha llegado a un nivel difícil de abordar, el descenso de la demanda (excepto la inmigrante), los tipos de interés y el euribor en escalada y una mayor conciencia (este es de mi cosecha) de que puede que la vivienda no siga subiendo siempre. Juntos han creado un escenario de compradores más conservadores que vemos reflejados en estos datos.

Vía El País

Los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) son que en marzo de 2006 el volumen de crédito para compra de vivienda con garantía hipotecaria era de 436.932 millones de euros, de los que 1.687 millones de euros eran dudosos, es decir, que sus titulares se retrasaban en el pago puntual de sus correspondientes cuotas mensuales. En Marzo de este año, el volumen de crédito alcanzó los 526.747 millones de euros, un 20,56% más que un año antes, con 2.448 millones de euros los dudosos. El aumento respecto a 2006 se ha situado, por tanto, en el 45,1%.

Claro que estamos en una situación de subida de tipos de interés y que las hipotecas variables que van a seguir dando disgustos a los que ajustaron demasiado a sus ingresos cuando las solicitaron, pero aún así hay instrumentos como la renegociación de la hipoteca (aunque a Solbes no le guste que las hipotecas duren más de 20 años). Eso sí, cuidado con los actores que están apareciendo en este mercado que se publicitan con medidas milagrosas que de golpe adelgazarán lo que pagamos, ahí es donde se están aplicando unos intereses brutales.

Según esta encuesta, el 80 por ciento recomiendan el alquiler y el 79 por ciento reconoce que no ha tenido problemas con los inquilinos nunca. También es el 80 por ciento el que califica la experiencia de satisfactoria, un 12 por ciento de muy positiva y sólo 8 de cada cien la califican de negativa. Otra dato interesante de esta entrega del Observatorio del Alquiler es que los inquilinos permanecen bastante tiempo en la vivienda, una media de dos años. El 57 por ciento de los encuestados manifiesta que sus arrendatarios han permanecido en su inmueble dos años o más.

Y aunque está claro que no hay tantos problemas con los inquilinos, el camino para seguir fomentando la cultura del alquiler es facilitar las cosas cuando los hay. Para ello hace falta una justicia mucho más ágil y que se potencien los arbitrajes. Sólo así crecerá la oferta, bajarán los precios y se facilitará el acceso a la vivienda en la modalidad que tiene más sentido para jóvenes que viven en un país europeo: el alquiler.

Vía Es Diari.

Hay futuro en ambos terrenos. La vivienda sostenible será gran protagonista del sector en estos tiempos de cambio climático y preocupación medioambiental: ahorro de energía, placas solares, aprovechar el agua al máximo, reciclaje y un montón de asignaturas que nuestras viviendas tienen pendientes y que por las buenas o por las malas (ya empieza a haber leyes bastante claras en estos aspectos) acabarán por llegar a las edificaciones. Eso sí, estaría bien que en este foro se preocuparan también por conseguir viviendas sostenibles con el mínimo costo para el comprador final.

En cuanto al hogar digital, ¿qué vamos a descubrir de nuevo? Aunque la domótica lleva años como la “gran promesa” que no acaba de explotar en los mercados de clases medias/altas (todavía es visto en muchos sectores como un lujo y a veces lo es). Estándares, medidas de calidad y una explicación clara y convincente de los beneficios reales en la calidad de vida más allá de las pijadas, es lo que se necesitan para que comencemos a verlo en cada hogar. Por otro lado, cada vez es mayor una realidad el hogar sin hilos, con varios aparatos pegados a la tele del salón que traen los contenidos del PC mediante redes Wi-Fi.

En cienladrillos: Poca domótica.

Vía El País.