certificado

En un post reciente comentaba como los Ayuntamientos habían conseguido poner una taquilla para recaudar en las mismísimas Notarias. Y como no estaban satisfechos con éso, intentaban colar de rondón temas no amparados por la Ley. En el presente post trataré acerca de como otro colectivo, en este caso las Comunidades de Propietarios, también consiguieron una medida similar (aunque en este caso si que podía existir con anterioridad una afección real de los bienes a las deudas mencionadas). No tengo nada que objetar a la medida en cuestión, que me parece necesaria a la hora de clarificar las operaciones, y saber exactamente que, y en que condiciones, se esta comprando. Pero si tengo pegas a la hora de su puesta en práctica.

Como siempre, lo mejor es leer en primer lugar el texto de la Ley, Art. 9.1 c de la Ley de Propiedad Horizontal:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Se habla de un certificado que acredite si, el vendedor del inmueble, tiene o no deudas pendientes con la Comunidad, en su calidad de propietario. Dicho certificado ampara así al comprador frente a posibles reclamaciones por dichos conceptos. Es un tramite obligatorio para dar cursos a la escritura, salvo que el comprador le exoneré de dicha obligación (aprobación que, evidentemente, no debe dar si desea evitar morrocotudas sorpresas). Parece, y lo es, un tramite sencillo. ¿Cómo se sustancia en la práctica?

El vendedor se dirige al profesional que lleva la Administración del edificio y le pide dicho certificado. Este, normalmente un Administrador de Fincas, emite el certificado y cobra por el mismo una cantidad (unos 35 euros, por ejemplo). Dicho certificado es el que se aporta a la escritura, incorporándose a la escritura. ¿A qué es sencillo? Pues esta mal, por mucho que bastantes Notarios lo acepten (y que los Registradores que den curso al documento).

La Ley indica expresamente que debe ser emitido por el Secretario, con el visto bueno del Presidente. Y en este caso, que representa a la generalidad, no lo es. En una Comunidad puede no haber Administrador contratado y ser gestionada por los vecinos. En este caso puede incluso que sólo haya Presidente, que ejerza también las funciones de Secretario y de Administrador. Pero lo que es ineludible, porque así lo señala la Ley, es que es certificado vaya con la firma del Presidente, que debe ser necesariamente propietario en la Comunidad. Y me temo, que más del 50 de los certificados que se emiten en España no la llevan.

Me irrita que el Administrador(entendiendo este concepto en sentido amplio, no colegial) que emita este tipo de certificados, se permita el lujo de cobrar por los mismos a sabiendas de su inviabilidad, sin avisar de la misma al propietario al que le cobra esa cantidad. Me irrita que los Notarios no sean rígidos con este tema, y exijan este doble control. Y otro tanto digo de los Registradores. Son todos profesionales inmobiliarios que deberían conocer la normativa que manejan. Y desde luego, en caso de surgir cualquier problema, ellos y sus seguros deberán responder por no haber obrado conforme dicta la Ley.

En todo caso, si Vd. va a comprar exija siempre que el certificado este emitido por el Administrador y/o Secretario y firmado también por el Presidente. Y si no, no firme.

Más información | Ley de Propiedad Horizontal
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Foto | racatumba