El negocio de Administración de Fincas
- Viernes 1 Febrero 2008
A diferencia de las franquicias de Agencias Inmobiliarias, que han proliferado hasta la saciedad, en el otro negocio basado en la gestión de edificios, la Administración de inmuebles son muy escasas.
Según datos del INE había en 1991 en España 1,044,686 comunidades de vecinos, No es descabellado pensar que de entonces a ahora, el censo haya aumentado en unas 250 ,000 comunidades mas, que seguramente en un 95% utilizan los servicios de un administrador para llevar la cada vez más compleja administración de una Comunidad de Vecinos.
Si consideramos que una media razonable de los gastos de comunidad de una vivienda puedan estar en los 100 € por mes y vivienda, unido a las derramas que por obra u otros motivos puedan ocurrir, Estamos hablando de la administración de una importante masa de dinero , que además tiene la ventaja de estar muy a cubierto de los vaivenes de la economía, creciendo independinetemente de los problemas de la economía, de acuerdo con el coste de la vida, un paso lento pero seguro, lo que supone un atractivo adicional sobre todo en época de vacas flacas, como la que nos encaminamos actualmente. Por ello, asombra la escasa incidencia de las franquicias dedicadas a este sector.
Quizá ello sea debido, como ocurrió en el caso de las Agencias Inmobiliarias con las APIS a que haya una legilación que con su ambigúedad dificulta su aparición. Concretamente en este asunto la ley indica:
”El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.”
Es decir, que de no hacer de administrador un copropietario del inmueble, quien haga de administrador, ha de ser una “personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida”. Igual que en le caso de las APIS con las Agencias Inmobiliarias, hay personas con una titulación reconocida por los Colegios de Administradores de Fincas, que aseguran ser solo ellos quien tiene la exclusiva para ejercer de administradores, mientras que otros, que tiene titulacióes oficiales de economistas, abogados, contable o aparejador, dicen tener reconocida por ley “cualificación profesional suficiente” y por tanto. tener la capacidad de ejercer de administrador de fincas sin necesidad de una titulación privada específica..
Mi opinión personal, por paralelismo con el caso de los APIS, es que los Administradores de Fincas Colegiados, que dan títulos por el método de “Juan Palomo”, “ yo los otorgo, yo los reconozco”, pero que no expedidos por organismos estatales o autonómicos, pretenden ejercer un monopolio sin un claro derecho reconocido. Pero como aún no hay una sentencia a favor o en contra en este asunto, me abstengo a pronunciarme sobre ello con la rotundidad que me pronuncio en el caso de las APIS y las Agencias Inmobiliarias.
De todas formas, aunque así fuera, y como ocurrió con las Agencias, “hecha la ley, hecha la trampa”, como no se puede exigir que en una oficina de Administración de Fincas todos los que trabajan para ella sean colegiados, ni se puede obligar a que un administrador tenga solo un único local destinado a oficina para ejercer su trabajo, es posible abrir tantas oficinas como se quiera, incluso en diferentes poblaciones, con tal que estén bajo la “dirección” de un colegiado. Es decir se pueden abrir franquicias sin excesivos problemas legales, si es que hubiera alguno, cosa que dudo.
Pese a ello, yo solo he encontrado dos franquicias, aunque pudiera ser que hubiera alguna mas que no haya sabido encontrar, Fincadelia Administración de Fincas y Administración de Fincas LDC
Fincadelia
Fincadelia tiene 7 años en el mercado y fue creada por personas con dilatada experiencia en la administración de fincas, que cuentan también con un despachos jurídicos, asesoría, correduría de seguros, etc. La compañía opta por la apertura de oficinas franquiciadas, asumiendo la central muchos de los recursos y servicios que requieran los franquiciados
El perfil del franquiciado que buscan es una persona emprendedora con aptitudes comerciales y con conocimientos del sector inmobiliario; así como, con interés por llegar a ser colegiado.
Fincadelia asegura aportar innovación y nuevas tecnologías así como una gama de servicios complementarios como la tramitación de seguros, asesoramiento jurídico y el fomento de la incorporación de mejoras e innovaciones en los edificios administrados.
LDC Aministración de Fincas
Con cinco años de experiencia, Administración de Fincas LDC es una empresa nacida en Portugal, nº 1 del sector en el país vecino con más de 60 oficinas abiertas. Amplía los servicios ofrecidos a las comunidades de vecinos uniendo a la administración, la limpieza y el mantenimiento. de los edificios. Basándose en la red de tiendas abiertas hacen publicidad y marketing a nivel nacional, tienen un periódico propio y una web infantil educativa donde los niños aprenden a convivir en comunidad, con ayuda de juegos interactivos. Una central de compras abarata costes de adquisición de productos consumidos por las comunidades, aparte de tener sus propios productos de limpieza.
Su tecnologías permiten que los comuneros, desde su casa o cualquier otro lugar del mundo, se conectan a Internet y vean en tiempo real, la información de su comunidad (pagos, cobros, gastos, actas, juntas, etc., etc.). Todos los procesos como enviar los recibos, y el cobro a los mismos electrónicamente, etc. están informatizados, pues se procura reducir mano de obra como forma de abaratar costos. Igualmente para reducir costes y aumentar la competitividad buscan alcanzar acuerdos competitivoa directamente con proveedores de servicios como OTIS, Prosegur, Zurich, Liberty, etc.
Más información
Si desea aumentar su conocimiento sobre estas franquicias, acuda a la web Tormo.com, un especialista en la comercialización de franquicias, aquí podrá encontrar información detallada de Fincadelia y aquí de LCD
Direcciones de interés
Segunda vivienda.com - ¿Quién puede ser administrador de fincas?
Consejo General de Administradores de fincas
Wikilerning Ventaja de las franquicias
Wikilerning Desventajas de las franquicias
Tormo. Com Portal de las franquicias
Mundofranquicias Portal de franquicias
Nota
Fotografía superior obtenida Flickr autor morrocotudoantena
Visita nuestra sección de clasificados Últimas secciones con anuncios nuevos: |
Pisos Badalona Pisos L'Ampolla Casas en Reus |
Casas en Gijón Pisos en Barcelona Pisos en Moncofa |
|
|
- Comentarios (10) del post número [1810]
- más artículos sobre: General
El negocio de Administración de Fincas
Comentarios
¡Añade tu comentario!ADMINISTRADORES DE FINCAS Y FRANQUICIAS
Creo que el hecho de que haya pocas (dos y con implantación prácticamente nula) franquicias de administración de fincas no se debe a la ambigüedad (¿) de la Ley de Propiedad Horizontal, sino a causas más profundas y complejas.
El Administrador de una Comunidad de propietarios (las comunidades de vecinos no existen, ya que el fundamento de una Comunidad es la copropiedad de elementos comunes, y los vecinos pueden ser propietarios, arrendatarios, familiares de propietarios, etc.) es un cargo de confianza y como tal sigue siendo percibido por la mayoría de los comuneros. De ahí que sea una actividad realizada mayoritariamente de manera personal, aunque con la profesionalidad y los medios que las complejas Comunidades de hoy precisan y los desarrollos tecnológicos actuales permiten. Por ello, los propietarios siguen siendo reticentes a contratar con grandes empresas de administración de fincas (que las hay), y más aún con franquicias. Si a ello añadimos que una gran mayoría de propietarios entiende que los servicios de limpieza, mantenimiento y seguros deben ser controlados por la administración de la Comunidad y, en consecuencia, independientes de ellos, se entenderá mejor la dificultad de penetración en el mercado de ese concepto de multiservicios que promueven las franquicias para la captación de franquiciados, y que después resulta contraproducente a la hora de encontrar clientes.
A pesar de que los Agentes de la propiedad inmobiliaria y los Administradores de fincas realicen sus actividades en el mismo campo y que sea frecuente simultanear ambas actividades, no existe ningún paralelismo entre ellas. La actuación de un API es ocasional, con motivo de una transacción, y la del administrador es continua a lo largo del tiempo; la función de agente es fundamentalmente comercial mientras que la del administrador es de organización y moderadora; las retribuciones son únicas y en función de la operación (venta, alquiler, traspaso) para los primeros, y periódicas y dependientes del número de fincas y servicios de la Comunidad para los segundos; la formación legal requerida es infinitamente menor para los agentes que para los administradores que precisan conocimientos más amplios y profundos en Legislación inmobiliaria (Ley de Propiedad Horizontal y Ley de Arrendamientos Urbanos), además de legislación laboral (contratación, convenios, Seguridad Social), protección de datos, prevención de riesgos laborales, fiscalidad inmobiliaria, instalaciones (piscinas, calefacción, agua caliente sanitaria, ascensores, energía), seguros, ITE y toda la normativa autonómica y municipal que les afecta. En definitiva, la formación permanente, el reciclaje y la actualización son requisitos imprescindibles para un administrador, pero no para los APIS. Y, por último y especialmente determinante, el administrador tiene que superar anualmente en cada Comunidad una especie de reválida que es la Junta General Ordinaria, en la que su mandato puede o no ser renovado.
En mi opinión la complejidad de la actividad, la necesidad de una dedicación personal y la importancia, desgaste y horarios de las Juntas, son elementos distintivos y disuasorios que no todos los emprendedores están dispuestos a afrontar. Si a ello añadimos que el cargo de administrador es por un año, es fácil deducir las dificultades de la implantación de franquicias en este sector.
En cuanto al ejercicio de la profesión es importante matizar dos cosas. Una, que la ley permite que un propietario pueda ser administrador de su casa, sobreentendiendo que hay muchas Comunidades constituidas por pocas fincas y con escasos servicios comunes, cuya administración puede gestionarse con poco esfuerzo, y que llevada por un profesional supondría una importante carga económica para los comuneros; en ellos está decidir en qué momento y por qué circunstancias (número de fincas que la integran, servicios complejos, situaciones excepcionales de obras o impagados), esa actuación de un administrador de fincas es rentable para la Comunidad. La otra es que los Colegios de Administradores son corporaciones de derecho público como los de Abogados. Los Colegios de Abogados habilitan a los Licenciados en Derecho para ejercer la actividad de la abogacía, y los de Administradores habilitan a Licenciados en Derecho, Economistas, otros titulados superiores y a los titulados en Administración de fincas por distintas Universidades como título propio, para ejercer como Administradores, y esta habilitación se recoge en un título expedido por el Ministerio de la Vivienda. Esa colegiación, unida a la labor permanente de formación y actualización de conocimientos que llevan a cabo los Colegios mediante circulares, cursos, conferencias, jornadas profesionales, congresos, y asesoramiento continuo y personalizado a los colegiados, son los que cualifican profesionalmente a los Administradores de fincas colegiados para ejercer eficazmente el servicio que actualmente prestan a la sociedad española más de 15.000 profesionales. Es evidente que los Administradores colegiados están cualificados. Los franquiciados, por el mero hecho de serlo ¿lo están? Los Licenciados en Derecho no, y los Abogados tampoco; de hecho hay alguna sentencia que condenó a un Abogado a pagar una multa por el importe de la cuota de ingreso y las cuotas mensuales del Colegio de Administradores correspondientes a todo el periodo que había ejercido como tal sin estar cualificado para ello.
No hay que olvidar que, entre otros servicios a la sociedad, el colectivo de Administradores colegiados fue el impulsor y conductor de la primera iniciativa legislativa popular que llevó al Parlamento más de 800.000 firmas y convirtió en Ley la aspiración popular de poner coto a los morosos que imposibilitaban la vida diaria de las Comunidades. Resumiendo esta cuestión, despachar la actuación de 40 Colegios Territoriales y un Consejo General a lo largo de casi medio siglo de existencia con una calificación de “Juan Palomo” o decir que “pretenden ejercer un monopolio sin un claro derecho” es, cuando menos, una ligereza que merecería una rectificación.
JUAN RODRÍGUEZ BAEZA
Administrador de Fincas
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
http://www.comunidades.com
#2 Juan Rodriguez
Ante todo agradecer su extenso y documentado comentario. Reconozco que la participacion de lectores como Vd enriquece este Blog. Al fin y al cabo, quienes redactamos este blog somos por fuerza como el maestro Ciruela, que no sabemos leer y ponemos escuela.
Imposible es que sepamos de todo los temas que hablamos y pese a que nos documentamos, reconozco que siempre saben más los lectores en lo suyo, que nosotros de todo.
Por contra, los redactores no tenemos interés personales que defender en los temas de los que hablamos y solo pretendemos informar con honradez al lector. Indudablemente sabemos menos, pero a cambio, no tratamos de llevar el agua a nuestro molino.
Es por ello que a veces discrepamos de lo que dicen nuestro comentaristas, que en cambio casi siempre están personalmente interesados en el tema que comentan, como es su caso en el que se declara administrador de fincas.
Ando muy atareado y no tengo tiempo en este instante para contestar a su comentario pero cuando encuentre un rato me pondré a ello. Queda pendiente. Nuevamente saludos y muchas gracias por su participación.
#2 Juan Rodriguez
Aprovecho que tengo un rato libre para dar mis argumentos sobre opiniones de su comentario, que no son a mi juicio como poco discutibles.
Achaca Vd. a la falta de franquicias de Administradores de Fincas características inherentes a su trabajo, en primer lugar ser un cargo de confianza y por tanto una actividad personal.
Coincido plenamente con Vd. en su apreciación, ahora bien la confianza y el trabajo personal no es nada que venga unido a la posesión de un título, creo que el propietario de una franquicia puede conseguir ganarse la confianza y llevar un trabajo personal exactamente igual que un Administrador Colegiado, pues el título no da “per se” la habilidad y don de gentes que se necesita para el puesto.
Un trato personal y próximo al cliente no está reñido con el tamaño de la compañía o con el número de oficinas que la forman. Las grandes compañías suelen asignar personal fijo para relacionarse con los clientes como vendedores o responsables de cuenta, pues pretenden establecer fuertes lazos con sus clientes, Eso no quita que internamente el trabajo que genera el cliente, se fraccione en tareas que realizarán diferentes departamentos especializados y preparados para desarrollar cada una de ellas..
Máxime parece interesante estar encuadrado en una gran compañía, si como Vd. reconoce, el trabajo del Administrador es sumamente complejo y precisa conocer de asuntos tan variados como legislación de relacionada con el mundo inmobiliario, laboral, protección de datos, reglamentos técnicos de todo tipo, etc. que en principio y corríjame si me equivoco, solucionarían mejor un grupo multidisciplinar dentro de una amplia organización, que una sola persona, por mucha formación que pueda tener.
Por otra parte la achaca a la “esclavitud” que en cuestión de dedicación y horarios que exige su trabajo. Nuevamente coincido, pero en cambio no se por qué, niega esa capacidad de sacrificio a los Franquiciados, cunado la mayoría militan en el sector de hostelería, que si se caracteriza por algo, es por tener el peor horario comercial del sector servicios. Por duro que sea atender ocasionalmente a un presidente de comunidad a las nueve de a noche o asistir a una interminable reunión de vecinos con comienzo a las ocho de la noche, no es nada comparado con el horario de un Mc’Donalds y todo son franquicias.
Desconozco la auténtica razón de que no hay mas grandes empresas en el sector, al fin y al cabo el Administrador de Fincas tiene un trabajo muy parecido a los Gestores de Pymes que dan soporte en diversas áreas a pequeñas empresas, en áreas como contabilidad, nominas y fiscal. Pues en este sector convine pequeñas empresas y profesionales autónomos con grandes empresas y franquicias.
No obstante, el hecho cierto y mensurable es que por sus razones o por otras, en España no hay prácticamente franquicias de Administradores de Fincas, pese que en otros lugares las haya y prosperen como por ejemplo en la vecina Portugal, donde la franquiciadora LDC ha conseguido poner en marcha 60 oficinas, lo que se correspondería en España con un mínimo de una franquicia con 180 oficinas. Yo he especulado sin gran fundamento en ello, pero he de reconocer que desconozco las auténticas casas del suceso…
El segundo punto de su escrito se refiere al paralelismo que realizo entre los APIS y los Administradores Colegiados. En efecto, el trabajo de ambos profesionales es absolutamente diferente, pues mientras unos tiene un contacto ocasional con el cliente otros tiene un contacto continuado en el tiempo y en efecto, ello hace su trabajo de ambos absolutamente diferente. El paralelismo lo basaba en que ambos Colegios profesionales, pretenden utilizar la colegiación como un filtro para limitar el libre ejercicio de otros profesionales que con su titulación han demostrado la suficiente formación que indica la ley.
No parece razonable que Vds., nieguen el derecho ejercer como Administradores de Fincas a personas capacitadas académica y legalmente ello. Compara su Colegio con el de los Abogados, pero no es igual el trámite de colegiación para unos y para otros. Un abogado es colegiado cuando lo solicita y paga unos derechos de colegiación. Vds. pretenden unir la colegiación a la consecución de un título, que en el fondo es, y Vd., lo sabe perfectamente, una barrera para evitar que ejerza cualquier titulado que se lo proponga. Para mantener así el monopolio sobre ese mercado.
Hace Vd., una afirmación que considero arriesgada, dice,”Es evidente que los Administradores colegiados están cualificados.”. Desgraciadamente esa generalización es falsa. Como en todas las profesiones, hay muchas personas cualificadas y otras que son auténticos inútiles, en 35 años de vecino propietario y comunero, me he topado con muchos Administradores de uno y otro tipo y con un par de auténtico vergüenza. Cosa que por otra parte, no quiere decir nada, pues igual me pasaría si contactar 35 años con personas de cualquier actividad y profesión.
Desgraciadamente el título por si mismo no prueba gran cosa, me fío más de la recomendación de un amigo sobre su administrador, que de todos los títulos que luzca en su despacho, cualquiera que sea el titulo y el expedidor del mismo.
Por otra parte duda si un franquiciado estará preparado, yo también dudo que lo esté, es más, casi estoy seguro que no lo estará, al menos al principio, pero entiendo que un franquiciado es solo un peón dentro de una organización y que es la organización la que debe estar suficientemente preparada para poder dar respuestas a sus clientes. Desconozco si Vd., tiene empleados en su administración. ¿Todos los empleados están preparados, o es la oficina en su conjunto la que es capaz de dar respuesta las demandas de sus clientes?, ¿por qué pide más a un franquiciado que lo que pide a uno de sus colaboradores?
Lamento que le haya sentado mal el calificativo de “Juan Palomo” no es un insulto es una figura retórica que reduce mucho las explicaciones a una forma de actuar. Considero lógico que Vds. defiendan los privilegios de colegiación, es algo que ha ocurrido siempre, o al menos desde la época medieval, y que en los últimos años esta reduciendo a pasos agigantados, hoy los colegios profesionales no son lo que eran. Reduciendo estos privilegios se ha conseguido, por ejemplo que los Notarios luchen entre si, de forma que hay notarios que cobran menos por su trabajo que otros, igual ha pasado con los arquitectos, y con otras profesiones. Se ha fomentado la competencia en beneficio de todos..
Naturalmente cada ves que esto ha pasado, desde los colegios profesionales salían voces airadas y presagios de desastres, pero el paso del tiempo demostró que tales desastres no llegaron. Ha llegado la hora del finalizar los “números clasus” y los privilegios de cuerpo y facilitar la llegada de la libre competencia. Yo creo que eso es bueno para la sociedad y lo será para los propios Administradores de Fincas, que viven inmersos en ella y que serán mas libres en la medida que ella lo sea y más competentes con el aumento de la competencia..
INEXISTENCIA DE EXCLUSIVIDAD A FAVOR DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS EN LOS SERVICIOS DE ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
Aunque nos encontramos ante una cuestión debatida hace tiempo, en los últimos meses los colegios Oficiales de administradores de fincas han arreciado sus campañas publicitarias proclamando su supuesto monopolio en la administración de fincas (incurriendo, a mi juicio, en competencia desleal por ejercicio de prácticas restrictivas de la competencia).
Pues bien, las siguientes líneas tienen por objeto demostrar lo equivocado de tal tesis, demostrar en suma que los administradores de fincas colegiados no tienen atribuida en exclusividad la administración de fincas. A tal efecto, se analizará la legislación y jurisprudencia existente sobre la cuestión.
Pues bien, comenzando por la legislación existente sobre la materia, el entonces llamado Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas nació con el Decreto 693/1968, de 1 de abril, cuyo núcleo fue una Agrupación Sindical del mismo nombre, ambos en el marco de la organización sindical de carácter vertical propia de la época y al margen de la estructura colegial existente. Desmantelada dicha organización (Real Decreto 1.303/1977, de 10 de junio), se permitió a los Colegios sindicales que se acogiesen bajo el techo de los profesionales (Leyes 2/1974, de 13 de febrero y 74/1978, de 26 de diciembre). Así lo hizo el de los administradores de fincas, aun sin adaptar sus estatutos a la nueva situación; hecho permitido por el Real Decreto 2.777/1979, de 26 de octubre, en tanto la regulación estatutaria no se opusiera a la legislación sobre la materia y hasta que se promulgara “en desarrollo de la Constitución, la nueva Ley de Colegios Profesionales”, condición no cumplida todavía. No obstante, la cobertura normativa del Colegio de Administradores de fincas posee el rango adecuado, de acuerdo con la Disposición Transitoria primera de la Ley de Colegios Profesionales. Tal es la actual situación legal del Colegio de Administradores de Fincas.
Al hilo de lo expuesto, lo que interesa destacar es que en la normativa reguladora de dicho Colegio no existe artículo alguno que establezca la exclusividad en la administración de fincas a favor de dichos profesionales. Lo único que aparece en dicha normativa es la obligatoriedad de colegiación para los administradores de fincas titulados que ejerzan la profesión. Es decir, de dicha reglamentación lo que se desprende con meridiana claridad de términos es la obligatoriedad para el administrador de fincas titulado de la incorporación previa al Colegio para el ejercicio de su profesión, pero no la exclusividad o el monopolio de dichos profesionales en la administración de fincas.
No existe sobre la cuestión más legislación directa. No obstante, existen en nuestro ordenamiento otras regulaciones que, indirectamente, vienen a reconocer la no exclusividad de los administradores de fincas.
En efecto, el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprobaron las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, tiene previsto por un lado, el Grupo 723 de la Sección 2ª (Actividades Profesionales) de las Tarifas, donde procede el alta y tributación de los administradores de fincas colegiados. Por otro lado, y también en la Sección 2ª, aparece el Grupo 722, donde procede el alta y tributación de los profesionales que sin ser administradores de fincas colegiados se dediquen a la gestión o administración de comunidades ( según contestación de la Dirección General de Coordinación con las Haciendas Territoriales de 29/7/94 ). En fin, cuando las actividades realizadas tengan carácter empresarial (con un administrador de fincas al frente o con otro profesional sin dicha titulación), existe el grupo 834 de la Sección 1ª (”servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial”) que según la nota al mismo comprende los servicios relativos a la propiedad inmobiliaria, incluyendo la tasación de inmuebles, las agencias de arrendamiento de fincas, los servicios relacionados con las administraciones de fincas, etc.
En definitiva, la normativa del Impuesto sobre Actividades Económicas tiene previsto en relación con la administración de fincas varios grupos. Uno donde deben darse de alta los profesionales que estén en posesión del título de administrador de fincas, otro donde han de darse de alta los profesionales que, administrando fincas, no tengan dicho título. Y, por último, otro donde deben darse de alta ambos profesionales cuando sus servicios los presten a través de una empresa.
A lo anterior se podría oponer que el alta en cualquier grupo del mencionado impuesto no legitima una actuación profesional, y estaría de acuerdo con dicho argumento (evidentemente, si quien suscribe se diese de alta de Hacienda como médico, no podría pretender el ejercicio legal de la medicina con base, únicamente, en dicha alta y sin estar en posesión del título de Licenciado en Medicina).
Pero no es esto lo que se mantiene. Lo significativo es que existe una normativa con rango de Ley que tiene previstos distintos grupos según el alta en el Impuesto lo realice un administrador de fincas colegiado o un profesional que no esté en posesión de dicho título. En definitiva, se está reconociendo la no exclusividad de los administradores de fincas colegiados y, por tanto, la no exigencia del título homónimo.
Que no existe norma alguna que atribuya monopolio o exclusividad a los administradores de fincas colegiados se desprende también con toda claridad, de forma incontestable, de la tramitación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.
En efecto. Las primeras propuestas que se presentaron al albur de tal reforma contemplaban de forma expresa la figura del administrador de fincas colegiado. Así, por ejemplo, la iniciativa legislativa popular del Consejo General de colegios de administradores de fincas o la proposición de Ley presentada por el grupo parlamentario catalán (Convergencia i Unio).
Pues bien, para comprobar que la intención final del legislador ha sido la de no otorgar exclusividad alguna a dichos profesionales basta acudir al artículo 13.6 de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, donde no ya no se incluye la figura del administrador de fincas:
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
Para acreditar que cuando el nuevo texto habla de personas “con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida”, no se está refiriendo a los administradores de fincas colegiados, podríamos traer a colación las enmiendas existentes sobre la tramitación de tal artículo. No obstante no será necesario.
Y no es necesario porque el propio Consejo General de Colegios Oficiales de España de administradores de fincas colegiados, colaboradores de dicho Consejo o el Presidente del Colegio de administradores de fincas de Madrid han reconocido que la nueva Ley no les otorga exclusividad alguna.
En efecto, en un resumen comentado de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, suscrito por Don Daniel Loscertales Fuertes y publicado en la revista jurídica SEPIN, nº 187/A, diciembre de 1998, se señala sobre el referido art. 13, apartado 6:
“En cuanto al Secretario y Administrador, el problema es que actualmente no se sabe hasta donde alcanza esa cualificación profesional y legalmente reconocida, pues la única profesión especializada que dispone de Colegio Profesional son los Administradores de Fincas, pero es evidente que la Ley no ha querido darles la exclusividad, pues en otro caso lo hubiera hecho de forma específica”.
Digase que Don Daniel Loscertales Fuertes, aparte de un experto jurista en propiedad horizontal y Director de la revista SEPIN, es “un eficaz colaborador del Consejo General de Colegios oficiales de administradores de fincas, y ha participado, junto con los promotores de la iniciativa Legislativa Popular, en las reuniones mantenidas con el Ministerio de Justicia para elaborar un documento consensuado de vital importancia para el futuro de los “administradores de fincas colegiados, tal y como se reconoce en un artículo publicado por dicho autor en el núm. 102 de la revista “Administración Rústica y Urbana”, del Consejo General de Colegios Territoriales de administradores de fincas.
Para terminar, el criterio expuesto vuelve a ser mantenido por LOSCERTALES FUERTES en una edición especial para el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, donde se reitera:
“El texto no aclara quienes son los que tienen esa cualificación, es evidente que no hay a priori exclusividad de nadie, salvo las normas internas de los Colegios de Administradores, considerando que es conveniente que cuanto antes se dicten las reglas correspondientes para clarificar las condiciones de titulación y profesionalidad”.
Queda claro pues, que los propios Colegios Oficiales de Administradores de fincas han reconocido por activa y por pasiva que no tienen concedida exclusividad alguna así como, de acuerdo con lo visto más arriba, que no existe norma alguna en nuestro ordenamiento que atribuya el monopolio a los administradores de fincas colegiados.
Es más, según la propia Ley de Propiedad Horizontal cualquier propietario puede administrar su comunidad sin que se le exija la posesión de título alguno. Es decir, los actos propios de los administradores de fincas no son actos exclusivos ya que no están atribuidos a estos profesionales concretos con exclusión de las demás personas.
De acuerdo con el esquema apuntado más arriba, toca ahora analizar la jurisprudencia existente para determinar si los administradores de fincas tiene la exclusiva en la administración de fincas, en definitiva, si dicho título es o no exigible.
Pues bien, por parte del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) la cuestión está resuelta a favor de la no exclusividad desde hace varios años, valiendo aquí la cita de sus Sentencias de 6 y 30 de octubre de 1981 (Ar.4074 y 5335). En la última sentencia citada, se establece la siguiente doctrina:
CDO: Que por todo lo dicho, este estamento profesional [los administradores de fincas] tendrá que basar fundamentalmente su política de cuerpo, en hacerse en la práctica cada vez más necesarios, por su honestidad y preparación, como así viene sucediendo, pero sin poder pretender un monopolio no establecido legalmente,…”
Para terminar la exposición de los pronunciamientos de los distintos Tribunales sobre la cuestión que venimos tratando, resta referirnos a la sentencia del Tribunal Constitucional, de 14 de marzo de 1994, que en su Fundamento jurídico segundo señala:
“Por otra parte, este tipo,…, se refería tan sólo a la posesión de un título [oficial], que en ningún momento se exige para los administradores de fincas”
“No existe, que se sepa, una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas, a cuyo fin es tan válida la Licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna”.
Es decir, el Tribunal Constitucional lo que mantiene con toda claridad es que la actividad profesional de administración de fincas no exige un título alguno; en consecuencia, los profesionales que sin ser administradores de fincas colegiados se dediquen a administrar fincas no cometen ilícito alguno, al contrario, desempeñan su labor conforme a la legalidad vigente.
En fin, para terminar baste añadir que el requisito de la titulación, en cuanto limitación de los derechos reconocidos en los artículos 35 y 38.1 C.E., no puede dejarse al caprichoso arbitrio del legislador, sino que debe obedecer a motivos razonables, a la protección de intereses públicos dignos de tutela respetando en todo caso el contenido esencial de los derechos de libertad profesional y de libertad empresarial.
Partiendo de estas premisas, resultaría difícilmente comprensible la exigencia de un título específico de administrador de fincas (como pretenden tales profesionales), ya que no se adivinan cuales son los intereses públicos dignos de tutela que se intentan proteger mediante tal exigencia. Visto queda que las funciones del administrador pueden ser desarrolladas, sin menoscabo para los intereses públicos esenciales, por cualquier ciudadano (como evidencia el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal). Ningún interés público esencial se encuentra protegido por la exigencia de un título específico de administrador de fincas, título ficticio que responde más bien a intereses privados y corporativos absolutamente respetables y legítimos, pero que son incompatibles con los derechos fundamentales de libertad profesional y de libre concurrencia en el mercado.
Mariano Galvez Moraleda
Departamento Jurídico de la
Asociación de Gestores Inmobiliarios
y de Fincas (A.G.I.F.)
Sobre este asunto del monopolio de los Administradores colegiados, no entro ni salgo, pues desconozco el detalle la legislación al respecto. Solo se lo que dije en el post, que la ley en un confuso enunciado indica:
‘’El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.’‘
Si ese texto obliga a que quien ejerza la función de Administrador de Fincas a estar colegiado o no, y si la colegiación se condiciona a aprobar o no un examen de aptitud, sinceramente lo desconozco.
Solo opino, que no se entiende que cualquiera pueda ejercer como asesor contable, fiscal, y de nóminas, a una PYME, sin que se pida una formación específica y que en cambio para asesorar al presidente de una Comunidad de Vecinos, algo en principio más sencillo, se exijan tantos requisitos.
No obstante reconozco que esta opinión mía, no es mas que una opinión de un no experto y por tanto sin espacial peso.
ADMINISTRADORES DE FINCAS Y FRANQUICIAS (II)
Quizás la extensión de mi anterior comentario ha motivado que algunas ideas quedaran dispersas, y puedan haberse interpretado mal.
Ya sé que no se puede saber de todo y que la obligación diaria de escribir puede ser la causa de argumentos improvisados que llevan a especular “sin gran fundamento”, cuando se desconocen “las auténticas causas del suceso”. Yo tampoco las conozco, pero rechazo de plano que tengan algo que ver con la pretendida ambigüedad de la Ley de Propiedad Horizontal, y aventuré algunas posibles, intentando explicarlo, pero sin intentar llevar agua a ningún molino ni erigirme en portavoz o representante de nadie.
Pertenezco a ambos Colegios (y a alguno más), y me identifiqué como profesional, sin más intención que arrojar un poco de luz sobre este tema, desde la perspectiva de un colegiado de a pie, con veintiocho años de profesión en su haber. Y no estoy nada de acuerdo con sus prejuicios. Ni un redactor es siempre objetivo porque -aunque sea ajeno- puede estar influido por lecturas u opiniones más que interesadas, ni un profesional inmobiliario tiene intereses personales en todo lo que opine sobre su mundillo.
Nunca escribí que la confianza y el trabajo personal vayan ligados a un título, sino que la percepción de los clientes es mucho más familiar y cercana cuando trata con un Administrador de fincas que cuando lo hace con una franquicia.
Nunca utilicé la palabra “esclavitud” para designar el trabajo diario de los administradores, cuyas circunstancias y peculiariades podrían ser motivo de dedicarle una edición de su blog, ni voy a decirle las horas en que se terminan las Juntas, el reconocimiento que se hace a su labor ni los adjetivos que pueden calificar a las reuniones con mayor precisión que el de interminables, pero, si dispone de un par de minutos para releer mi comentario, puede apreciar que esbozaba hasta cuatro posibles causas que podían influir en disuadir de dedicarse a esta actividad a algunos posibles emprendedores, y eso que no he querido entrar en temas importantes como la rentabilidad económica y el retorno de la inversión.
Lo que no puedo compartir es su afirmación de que se pretenda “utilizar la colegiación como un filtro para limitar el libre ejercicio de otros profesionales”. En el caso concreto de los Administradores ni se limita ni se niega el derecho, sino que se acoge a algunos titulados superiores que –una vez colegiados- van adquiriendo la formación y experiencia que precisa la gestión diaria de las Comunidades de propietarios, respaldando su actividad, actualizando sus conocimientos y poniendo a su disposición unos seguros de caución y responsabilidad civil que garantizan su actuación de cara a los comuneros.
Decir que los Administradores de fincas, como colectivo, están cualificados para administrar es tan arriesgado como afirmar que los médicos son quienes lo están para curar, e intentar desmontar esta realidad diciendo que no se puede generalizar o que en todas las profesiones hay garbanzos negros no es más que un argumento improvisado para seguir manteniendo sus tesis preconcebidas. Yo también me fío más de la recomendación de un amigo que de cualquier otra cosa, aunque cuando no la tengo prefiero acudir a un profesional que esté respaldado por un Colegio, antes que a un advenedizo cuya única credencial es la de tener solvencia suficiente para pagar el canon de entrada que le exige la franquicia.
Estoy plenamente convencido de que la libre competencia beneficia a consumidores y profesionales, y que la colegiación no es una forma de defender los privilegios de los que están sino una garantía para los usuarios a quienes se presta el servicio.
Que yo sepa nadie ha augurado desastres porque vengan algunas franquicias, pero en el otro Colegio hermano, el de los APIS sí hubo voces que presagiaban desastres cuando se liberalizó sin ningún criterio la actividad, y el paso del tiempo les ha dado la razón a los agoreros: los abusos y la incompetencia han sido nuestro pan de cada día en el negocio de la intermediación inmobiliaria, y el Gobierno se ha planteado a posteriori una regulación de la actividad.
Resumiendo: competencia sí, pero profesionalizada, y sin dejar de lado la experiencia y el buen hacer de quienes han demostrado sobradamente que están cumpliendo eficazmente un servicio a la sociedad.
JUAN RODRÍGUEZ BAEZA
Administrador de Fincas
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
http://www.comunidades.com
#7
Observará que la exclusiva que pertenecen los Administradores colegiados levantan ampollas entre los que no lo son, señal que la cosa no es tan clara como parece.
No entro si deben estar colegiados o no quienes e¡ejerzan de administradores. Creo que mi postura ha quedado clara y que también, que es un postura de un particular, sin mas valora que la que pueda tener otra persona cualquiera.
Si embargo insisto en lo que la colegiación es una llave que impide que se ejerza libremente esa profesión. Tan solo conteste a una pregunta. ¿Se exige a una persona titulada, como economista, aparejador, o abogado pasar un examen para dar el título?
Si la respuesta es “SI”, se está utilizando sin ninguna duda la colegiación para evitar el acceso al ejercicio de la profesión. Si es “NO”, Tan solo la colegiación es un tramite que habilita a Licenciados en Derecho, Economistas, otros titulados superiores ejercer la profesión sin mayor requisito que los que marca la ley, ser personas físicas con calificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones
Sobre las razones por las que no hay franquicias en este campo, lo cierto es que no las hay, especular la razón de ello no deja de ser , eso pura especulación que a nada lleva, puede ser que Vd tenga razón, y que también yo la tenga y que sean la suma de esas razones o de otras las que impiden su proliferación.
Lo cierto es que a los API la liberalización de la profesión nos pilló con el paso cambiado. Mientras nos preocupabamos de llevar al juzgado a los casos de “intrusismo”, el Gobierno estaba mirando para otro lado y nos dejó en mal lugar.
Ahora, los Administradores de Fincas se encuentran en una situación similar, y no creo que debamos (también pertenezco al gremio) perder horas de trabajo en esa cuestión, sino en reforzar los servicios colegiales para poder ofercer un mejor servicio que un no colegiado.
#9
Absolutamente de acuerdo, Den valor añadido a la colegiación, de modo que el ser colegiado sea distintivo de un mejor servicio y olvidense de exclusivas.
ADMINISTRADORES DE FINCAS Y FRANQUICIAS (y III)
No quería que la polémica se hiciera eterna por culpa mía, pero a raiz del extensísimo comentario del Sr. Gálvez sobre la no exclusividad, algo que nadie pone en duda y que no fue motivo de mi comentario, y de las sentencias que aporta sobre ello, quiero apuntar –en apoyo de la colegiación- que, en febrero de 2007 se produjo una interesante sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en la que se reconoce la potestad ejecutiva de los colegios profesionales y les confiere carácter de Administración Pública para exigir, entre otros, el cumplimiento de la colegiación obligatoria. La sentencia reconoce igualmente “la capacidad de los Colegios Profesionales para aplicar los medios de ejecución forzosa y otros medios indirectos para lograr el cumplimiento de sus resoluciones, incluido el de la colegiación”.
Suscribo totalmente el comentario del compañero Mendoza, y soy partidario de que los Colegios emprendan cuanto antes el camino de la excelencia en los servicios y formación que dan a sus afiliados.
Finalmente reitero que los Colegios de Administradores no intentan ejercer ningún monopolio ni ninguna campaña contra otros recién llegados a la actividad, y lamento no haberme sabido explicar o que se me haya interpretado mal: los Colegios de Administradores colegian a titulados en Derecho, Económicas y otras Licenciaturas, admitiendo que tienen base suficiente para ser Administradores y prestándoles el apoyo y la formación necesarias para que alcancen a ser los profesionales completos y eficientes que la sociedad actual precisa.
Corto y cierro.
JUAN RODRÍGUEZ BAEZA
Administrador de Fincas
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
http://www.comunidades.com