viviendaRetomamos estos artículos en los que nos planteamos si la inversión inmobiliaria pura y dura, es decir, no comprar una vivienda como inversión y para vivir en ella, sino simplemente como inversión, ofrece históricamente una buena rentabilidad o no.

Anteriormente hemos comentado que la inversión el bolsa históricamente ha tenido mejor comportamiento que la inversión en vivienda, cosa que muchas veces sorprende a mucha gente. Hoy presentamos nuevos datos que avalan que la inversión en vivienda no tiene una rentabilidad espectacular, salvo excepciones.

En Gurusblog nos presentan un estudio hecho en EEUU que muestra que desde 1890 a 2004 la inversión en vivienda dio una rentabilidad media (descontada la inflación) de un +0,4% anual. No es una cifra ni mucho menos salvaje. De hecho la inversión en algunas acciones de empresas de la época que actualmente sigan existiendo seguramente habría dado mejores rentabilidades.

¿Por qué tenemos entonces la impresión de que la inversión inmobiliaria es muy rentable y una opción muy segura? Quizá porque hemos tenido épocas con una inflación muy alta, de dos dígitos, sobretodo desde los años 60 hasta los años 90. Por tanto en esa época todo subía de precio muy rápidamente, incluido la vivienda.

Lo que sí que ha pasado en los últimos años es que la vivienda sí que ha subido a un ritmo muy superior a la inflación (o al menos a un ritmo muy superior al incremento salarial, si dudamos de que la inflación real sea la misma que la proporcionada por el INE). Por tanto en los últimos años sí que ha habido buenas inversiones en vivienda. Pero si miramos al pasado, históricamente el precio de una vivienda era cinco veces el sueldo anual medio de la persona que lo compraba. Si hacemos números podemos comprobar que en la actualidad esto no se está cumpliendo.

Pero también hay que tener en cuenta el factor endeudamiento. Si conoces un negocio muy seguro pero que proporciona una rentabilidad muy baja, es posible sacarle fuertes ganancias si invertimos en el negocio endeudándonos (siempre que la rentabilidad supere la deuda). Por ejemplo, si sabemos de un negocio que nos va a dar una rentabilidad del 2% y la inversión requiere 100.000 de euros, realmente no merece mucho la pena. Por 2.000 euros hay que invertir demasiado dinero. Sin embargo si un banco nos presta 80.000 euros al 1%, nosotros tendremos que poner sólo 20.000 euros y de los 2.000 euros de beneficio tendremos que pagar al banco 800 por los intereses. Total, invertimos 20.000 euros y logramos un beneficio de 1.200 euros. La rentabilidad es del 6%, el endeudamiento ha multiplicado la rentabilidad.

Y en el caso de la vivienda es muy fácil (o al menos era muy fácil) y muy barato conseguir financiación para este tipo de inversiones. Si quieres invertir en una granja solar, por poner un ejemplo, es imposible que un banco te de financiación para el 80% de la inversión y a un tipo de Euribor+0,35. En cambio en la vivienda sí que se puede lograr esto.

Pero también hay que tener en cuenta que el endeudamiento también tiene sus riesgos, ya que las pérdidas también se multiplican. Siguiendo con el ejemplo anterior, si tuviéramos en lugar de un beneficio del 2% unas pérdidas del 2% y hubiéramos pedido el crédito, habríamos perdido los 800 euros de los intereses más los 2.000 euros de las pérdidas. Total, 2.800 euros sobre una inversión de 20.000 euros, un 14%. Debido al pago de los intereses de la deuda, las pérdidas se multiplican por un factor superior que las ganancias.

Como conclusión podríamos decir que aunque en los últimos tiempos las inversiones inmobiliarias han sido muy rentables, históricamente esto no es así, y para lograr grandes rentabilidades hay que endeudarse bastante, lo que permite obtener grandes ganancias pero que conlleva también incrementar los riesgos en caso de pérdidas.