Si el espíritu general de la Ley es proteger al Inquilino, cambia en el apartado dedicado a la fianza del contrato, como si el legislador conociera la impotencia del propietario ante el inquilino, que con motivo justificado o sin él, se niega a pagar la renta. Por eso en este punto intenta dar armas al arrendador para que pueda defenderse de posibles abusos del inquilino..

La Ley declara obligatorio dar en prenda al menos una mensualidad como fianza al casero, pero en este punto en concreto, permite superar ese mínimo en el grado y forma que el arrendador considere conveniente.

Efectivamente, el casero está inerme ante un sinvergüenza,que simplemente decida no pagar, pero a fianza, pero también se dan claros casos de abuso de los caseros en este punto, y como siempre pasa, terminan pagando las personas honradas los desmanes de los sinvergüenzas..

Hay quien exige para alquilar el piso, el pago de un equivalente a seis mensualidades en concepto de fianza. Esto es abusivo, y ningún inquilino debe aceptar esta condición, pues siendo cierto que hay inquilinos no fiables, no lo es menos, que también existen arrendadores sinvergüenzas y conozco casos, en que ha sido imposible recuperar la fianza finalizado el contrato. Sin negar que el arrendador está en su derecho de desconfiar de un inquilino desconocido por completo, en la misma medida puede el inquilino desconfiar de un casero al que tampoco conoce.

Así pues, mi consejo es que el inquilino, en concepto de fianza, solo dé en mano al propietario, la mensualidad que marca la ley y como mucho una segunda mensualidad, si el piso es amueblado. A partir de ahí, si el casero quiere mayor garantía que ofrezca soluciones más equitativas con ambas partes.

Un problema difícil de solventar en este país, es que no resulta económicamente rentable iniciar un juicio para el cobro de cantidades equivalentes a unas cuantas mensualidades, con lo que, si realmente no quiere pagarlas el inquilino, el casero no tiene forma de cobrarlas si no es a cuenta del dinero de la fianza u otro sistema parecido. De ahí la necesidad en caso de dudar de la solvencia del inquilino, de encontrar mecanismos que faciliten el cobro de las deudas.

Enumero una serie de ellos, indicando las ventajas y los inconvenientes de cada una..

Caso especial para funcionarios

Si el inquilino es funcionario del Estado. Es el caso mas sencillo, pues llevado a juicio y ganándolo, el juez ordenara el embargo de parte de su sueldo, encargándose el propio Estado de que se cumpla la sentencia, para ello descontará del sueldo del al funcionario lo indicado por el juez.

Con particulares este sistema no funciona, pues una empresa prefiere estar a bien con su empleado, que con el arrendador y salvo conseguir un mandato judicial expreso, (otra nueva acción judicial), la empresa no descontará nada del sueldo del empleado.

La garantía es segura con funcionarios del el Estado, como funcionarios ministeriales, militares, etc. No estoy tan seguro que funcione con personas empleadas por otros organismos no estatales como autonomías, ayuntamientos u organismos paraestatales como Correos o la Renfe que aun siendo oficiales tiene sus propios niveles de autonomía.

Garantía de Inmuebles

A veces se aportan una fotocopia de la Escritura o Copia Simple del Registro de la Propiedad de un bien inmueble del inquilino. La utilidad de esta información es tener la seguridad, que en caso de ganar un juicio, no se declare insolvente pues tenemos constancia de una propiedad a su nombre.

Me gusta mas la Copia Simple del Registro de la Propiedad, pues garantiza que la finca es propiedad de quien dicen en el momento de la firma y que aunque probablemente tenga parte de una hipoteca pendiente, podemos saber que efectivamente es propiedad del inquilino al menos en cierto grado.

Teniendo los datos e la propiedad, la copia simple se puede solicitar directamente por Internet en el Colegio de Registradores pues es una información de acceso público y cuesta unos 3 €.

Avalistas

Otro recurso es solicitar avalistas, generalmente los padres, a veces se pide igualmente un documento que demuestra que el avalista es propietario de un inmueble. El mayor efecto del avalista es psicológico. Al moroso no solo le reclama su casero, sino que su padre, que firmó por hacerle un favor, pero no desea en absoluto verse involucrado en jaleos, le pide que pague. Incluso a veces, paga el padre sin rechistar la deuda de su hijo..

Aval bancario

En este caso el avalista es un banco, lo cual es una garantía absoluta para el casero. El problema es que el banco solo avala sin mas, a sus propios empleados, pero a los clientes les avala solo si tienen dinero inmovilizado en el banco, para el caso de que se produzcan impagos resarcirse de ello. Por ejemplo, no hay problema para conseguir un aval quien en ese banco tiene dinero en depósitos fijo o en cuentas vivienda, pero alguien sin depósitos de esa naturaleza, deberá dejar en prenda el importe máximo que avala el banco en la mayoría de los casos.

Desgraciadamente los clientes de arrendamientos, son con excesiva frecuencia jóvenes o inmigrantes, que no tienen depósitos en bancos, ni normalmente, capacidad económica para adelantar el importe de seis meses al banco, por lo que no podrán ofrecer una garantía de este tipo. Por otra parte los bancos son reacios a dar avales de validez superior a un año. Si así aceptara el casero el aval, sepa, que como el inquilino puede quedarse cinco, de no renovar el inquilino voluntariamente el aval anualmente, el casero se queda con un papel mojado, pues pasado el año el banco no responderá. Así pues, de decidirse por exigir este aval, debe a su vez exigir que la duración sea de tanto como dure efectivamente el contrato con un máximo de cinco años y a primer requerimiento, es decir, que el banco de el dinero que se le solicite hasta el máximo avalado, sin necesidad de justificar legalmente la razón de la petición.

Volvemos aquí, a indicar la posibilidad de abuso por parte del casero. Si sin ninguna razón valida, el casero presenta en el banco una reclamación, el banco no preguntará la razón de la reclamación, simplemente dará el dinero al casero. Naturalmente el inquilino puede postriormente denunciar al casero, pero en este caso, se vuelven las tornas, ¿quien se mente a juicio por seis mensualidades del alquiler? Sin embargo, así como conozco casos de caseros remisos a devolver la fianza cobrada en metálico, no conozco casos de caseros que hayan abusado de los avales bancarios, aunque sea teóricamente posible y sencillo de hacer, parece como si la figura interpuesta del banco, produjera mayor respeto.

Otra faceta desagradable del aval bancario, es que resulta cara y compleja su obtención, pues el inquilino y le banco tiene que firmar un contrato ante notario y sumando los gastos de apertura del aval y los de la firma del notaría, hay un coste apreciable que paga el inquilino.

Seguro de alquileres

A la vista de esta situación algunas compañías de seguros han sacado productos que aseguran el cobro de la renta al casero en las mismas condiciones que se obtienen con el aval bancario y además hacen gestiones de mediación con el inquilino y cubren los gastos de abogado y procurador si la mediación fracasara.

De todas las garantías, para mi, es la mejor,. La razón es que garantiza con absoluta seguridad el cobro como mínimo de seis meses de renta y se encargan de la gestiones de intento de cobro, cosa que no hace el banco. El problema claro esta, es que es más cara, pues cobran un 15% del alquiler.

Si el alquiler es a un año, mas o menos supone el mismo coste que el aval bancario, pues los gastos de apertura del aval compensan el mayor valor del seguro, pero si el contrato dura más años, el seguro mantiene el coste mientras que los gastos de apertura se diluyen del aval en mas mensualidades. .

Otra ventaja es que es transparente al inquilino, queda en mano del propietario comunicarlo o no, pues es un seguro que hace el propietario directamente con la compañía de seguros. La técnica que yo uso para venderlo es decir: “la renta del piso es XXX €, pero si me dan un aval bancario indefinido y a primera demanda, les hago un 15% de descuento”. Queda así la decisión de presentar el aval al inquilino, y si no lo hace, puede el arrendador hacer el seguro del alquiler con el sobrecoste.

También conviene al inquilino conocer de la existencia de este tipo de seguro para ofrecerlo como alternativa a la propuesta de aval que le haga el arrendador. .

Consideraciones finales

El gran problema en este país es la absoluta ineficacia de la Justicia, conozco caso actuales en que ha pasado bastante mas de un año desde que se presentó la denuncia de impago de un piso y el juez aún no ha dictado sentencia. Cuando lo máximo que podemos conseguir con avales o seguro son seis meses de alquiler, el arrendador se encuentra en tal desamparo, que muchos propietarios prefieren tener una casa cerrada que alquilarla. Esto es así, y es evidente para todos, si alguien lo duda, que comente los este problema con personas de su entorno y llegaran pronto a la misma conclusión..

Por algún raro motivo, ni la Exministra Trujillo ni la Ministra Chacón se atreven a tomar “el toro por los cuernos” y sacan medidas para el fomento del alquiler que son un fracaso detrás de otro. Ni las Agencia Publica de Alquiler, ni el Observatorio de Alquiler de Viviendas, ni el Arbitraje Inmobiliario, ni la última de pagar el 70% de los seguros valdrán para nada. Aseguren señora Ministra el cobro de los alquileres y el seguro contra vandalismo, sea cual sea la duración del juicio de desaucio y tendrá un éxito real en el afán de sacar viviendas al mercado…

¿Y como pagara el Estado lo que dejan sin pagar los morosos?.- No tiene muchos alquileres sumergidos, pida que se rellene una póliza de seguro y que la envíen al ministerio. Desaparecerán como por ensalmo los alquileres sumergidos y con el plus que obtenfa en la declaración de la renta podra pagar los incidentes y además conseguirá cumplir la única razón que hay para cobrar impuestos, otorgar la protección del Estado..

Y otra cosa, proteja el Estado, y no el particular, a aquel que por razones objetivamente aceptables no puede pagar, porque se ha quedado en paro, porque es anciano con una mínima pensión, porque ha caído enfermo, o simplemente porque un mes se pasa de gastos y no llega. Pero persiga a lazo al sinvergüenza, que no se vaya “de rositas”.

El “jeta” debe pagar por encima de todo, y cuando haya escarmentado a unos cuantos, desaparecerán este tipo de morosos como por ensalmo y los otros, según mi experiencia, si les facilita algo de tiempo, terminan pagando mal que bien, tan pronto como pueden, pues las personas honradas sufre cuando sabe que tiene una deuda y no la puede pagar,

Fin de la serie

Acaba aquí esta serie, cabría completarla con una guía para reducir el riesgo de confundirse a la hora de elegir inquilino. Quizá otro día la escriba, pues seguir con este tema después de seis capítulos me da pereza, Lamento haberlos aburrido con un tema tan árido, pero el alquiler está en auge y espero que mis notas hayan servido para aclarar conceptos a quien piense alquilar vivienda, como dueño o como si lo hace como inquilino.

Resta escribir las cláusulas de garantía cada tipo de garantía tiene lógicamente su
redacción específica, transcribo la de un aval bancario como ejemplo de todas y por ser del conjunto la más compleja.

FIANZA .- El Arrendatario entrega al Arrendador en este acto la cantidad de EUROS ( ,00 Euros) en concepto de FIANZA para cubrir las responsabilidades que establece la Ley. Esta fianza no será en ningún caso aplicable al pago de la renta mensual dentro de los cinco primeros días de cada mes.
La Fianza será devuelta por el Arrendador al Arrendatario a la finalización del contrato de arrendamiento, previa la inspección de la vivienda y sus instalaciones y elementos, y la determinación de las cantidades que se encuentren pendientes de pago a esa fecha por los recibos de electricidad y agua. La firma de este contrato constituye efectiva carta de pago de esta Fianza.

Igualmente el Arrendador entrega en este acto las llaves de la vivienda al Arrendatio.

CLÁSULA DE GARANTÍA.- Para responder del cumplimiento de las obligaciones que se derivan de este contrato de arrendamiento, forma parte integrante del mismo, el AVAL BANCARIO inscrito con el nº 9999-9999-99-99999999999, suscrito por D XXXXXXXXXXXXXXXXXX con D.N.I. nº 9999999999999-Z, en representación de la Entidad Bancaria XXXXXXXXXX, Oficina nº 999999, sita en la calle XXXXXXXXXXX de XXXXXX, que Avala al Arrendatario, D XXXXXXXXXXXXXXXXXX, ante el Arrendador, D. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, por un importe de hasta XXXXXXX EUROS (99999,00 Euros) y que permanecerá vigente hasta que se extinga el contrato de arrendamiento garantizado por este aval, acreditado debidamente.

DÉCIMO SEGUNDA.- Con renuncia expresa de su Fuero propio, las partes contratantes se someten al Fuero y Jurisdicción de los Tribunales de Madrid para todos los efectos que se deriven del presente contrato.

Copia del aval bancario se añadiría al contrato mientras que el original lo entregaría el inquilino al arrendador.

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MUY IMPORTANTE

Dado que inadvertidamente se pueden incluir cláusulas de nulo efecto el documento antes de ser firmado debe ser revisado por un experto, en principio un abogado. En ninguna circunstancia deben firmar un contrato ni como inquilino ni como arrendador sin el adecuado asesoramiento legal.
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Modelos de Contratos
Ideealista - Gratuito, tipo .doc
Universia - Gratuito
Derecho.com - Modelos de contrato (no gratuitos)
Consumer.es - Gratuito

Este artículo pertenece a una serie de articulos relacionados con el Contrato de Alquiler que de momento está formada por los siguientes artículos

Capítulo 1 Modelo básico
Capítulo 2 Los protagonistas
Capítulo 3 Cláusulas generales
Capítulo 4 Duración del contrato
Capítulo 5 La renta mensual
Capítulo 6 Final La fianza