Si hay limitaciones legales en la duración del contrato, aun mayores limites existen a la hora de negociar la renta. Solo admite fijar libremente una cuota para el primer año y o mantenerla fija el resto del contrato o actualizarla de acuerdo con el coste de la vida. Excepto esto, tan solo se podrá resarcir al inquilino de gastos de mejora que vaya a efectuar en la casa según pactos entre las partes.

De acuerdo con ello, añadiendo algunos detalles más adicionales, los puntos referentes al pago de nuestro contrato básico se transforman en cuatro apartados con una redacción semejante a esta:

-. La renta convenida para el primer año de contrato asciende a …………………………EUROS ANUALES (……..,00 Euros), pagaderos por meses adelantados, y antes del día cinco de cada mes, a razón de………………….EUROS MENSUALES (……,00 Euros), en el domicilio bancario del Arrendador banco…………………….., cuenta número,…………………….. . .

-. Esta renta incluye los gastos de comunidad de vecinos y el Impuesto de Bienes Inmuebles. No incluye los gastos de los diferentes suministros de la vivienda medidos por contador: agua y electricidad, que serán abonados por el Arrendatario, para lo cual se compromete a efectuar la domiciliación bancaria de los recibos correspondientes.

-. El retraso en el pago de la renta mensual será causa suficiente para incoar el desahucio, siendo en este caso la totalidad de los gastos y costas judiciales que se produzcan, incluidas las minutas de Letrados y Procuradores de ambas partes, aún cuando su intervención no fuese preceptiva, de cuenta y cargo del Arrendatario.

-. Según el Art. 18 de la L.A.U., esta renta será revisada anualmente, aplicando sobre la existente al vencimiento de cada anualidad el porcentaje de diferencia del I.P.C. fijado por el I.N.E. (u Organismo que lo sustituya) y correspondiente a los últimos doce meses.

Insisto que si no se incluye expresamente una cláusula de revisión de la renta, de acuerdo con el espíritu que inspira la ley de proteger al inquilino esta renta quedaría fijada para toda la vigencia del contrato.

En mi opinión la ley acierta en su intento de búsqueda del equilibrio entre los derechos y deberes de arrendadores e inquilinos, y si el alquiler de pisos sigue teniendo muy arriesgado en este país se debe a que no tenga una buena ley, sino a la incapacidad demostrada por los tribunales en hacerla cumplir.

Concretamente respecto a este punto, la ley libra al inquilino del chantaje que puede hacerle el propietario con el desahucio, por los gastos asociados que conlleva al inquilino, pero también protege al propietario de la congelación de las rentas. En el horizonte de cinco años que tiene la duración de un contrato, el desfase que puede existir entre el precio de mercado y la actualización de la renta con el índice de coste de la vida, es reducido. Habrá veces que el mercado suba los alquileres más rápido que la inflación, resultando el arrendador levemente perjudicado, y veces que ocurra lo contrario y sea el inquilino el que sufra el perjuicio, pero tanto en uno como en otro caso, en solo cinco años la diferencia entre ambos valores no será excesiva.

Casos especiales

Ocurre con frecuencia que la vivienda que se va a alquilar necesita pequeñas reparaciones o actualizaciones, un pintado general de la casa, una limpieza, la sustitución de un electrodoméstico. Otras veces la reparación puede ser de gran importancia como la sustitución del cuarto de baño o la rehabilitación total de la vivienda.

Con frecuencia los propietarios no desean realizar la mejora por diversos motivos que van desde no anticipar dinero, a no desear sufrir las complicaciones de la dirección de las obras, o prefieren dar la oportunidad al inquilino para efectuarlas según sus gustos o necesidades. Claro está, que quedando las mejoras al fin del contrato en la vivienda, y por tanto revierten al arrendador, habrá que reintegrar la inversión efectuada al inquilino. Dado que el importe del alquiler no se puede modificar, conviene que todos estos pagos se pacten en el contrato de forma separada y que los reintegros se especifiquen claramente en el motivo de los mismo.

Personalmente aconsejo, si se trata de un gasto reducido, como comprar una lavadora, pintar la casa, o dar al piso una limpieza profunda, pactar un coste con el inquilino y directamente rebajar la cantidad del cobro del importe de garantía, aunque se reconozca haber recibido la totalidad de ella y zanjar el asunto sin más complicación.

Tiene la ventaja para el dueño de no tener que preocuparse en realizar la mejora personalmente, ni correr riesgos de reclamaciones por una reparación insuficiente o daños colaterales, como la limpieza posterior a la pintar. Por su parte, para el inquilino también es una ventaja, pues tiene la posibilidad de hacerlo a su gusto, por ejemplo eligiendo el color de las paredes, y en muchos casos, un ahorro, por realizarlo ellos personalmente.

En obras de importancia, esto no es posible. En ese caso, habrá que distinguir dos factores, el tiempo que por hacer la obra la vivienda no es habitable y el importe a reintegrar y modo de hacerlo para resarcir al inquilino del gasto efectuado.

Supongamos se pacta con el inquilino la instalación de calefacción de gas en un piso que carece de ella y que acordamos que la obra durará un mes y que el coste ascenderá en conjunto 3000 euros. Entre muchas posibles formas de hacerlo que podemos pactar libremente, supongamos que devolveremos el dinero invertido en diez mensualidades de 300 euros, y que pactamos una duración de las obras de dos meses. La redacción de las cláusulas, podrá ser similar a lo que sigue:

-. Ambas parte acuerdan instalar calefacción por gas en la vivienda, con un importe de TRES MIL EUROS (3.000 Euros), que anticipará el Inquilino, y que se le devolverán a razón de diez mensualidades de TRESCIENTOS Euros (300. Euros) durante los diez meses siguientes a la finalización de la obra.
-. Se acuerda a así mismo, a partir del inicio de la obra, establecer un periodo de carencia de cobro de la renta de dos mensualidades, para efectuar la obra. Por tanto el primer recibo se cobrará de forma efectiva a partir del DIA …… de …………de

-. Si por circunstancias la obra se prolongara más tiempo del previsto, el inquilino renuncia solicitar ampliar el periodo de carencia de pago de la renta..

-. La mejora efectuada revertirá en el propietario sin que el inquilino tenga derecho a solicitar ninguna compensación por la misma aparte de lo pactado en este contrato.

Esta solución de permitir hacer a su gusto obras de rehabilitación o mejora al inquilino, junto con la prolongación del tiempo de contrato que vimos en el capítulo anterior, son un buen procedimiento de alquilar viviendas en mal estado y debe tenerse en cuanta como opción al venta de las mismas.

Deebemos dejar bien claro en el contrato el motivo por el que se le descuenta de la mensualidad una ciertta cantidad y a la hora de emitir el recibo desglosar el importe final en partidas de manera que podamos demostrar en cualquier caso que no se produce un aumento brusco del alquiler, algo que está prohibido taxativamente por la ley, sino el fin de la liquidación de una deuda

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MUY IMPORTANTE

Dado que inadvertidamente se pueden incluir cláusulas de nulo efecto el documento antes de ser firmado debe ser revisado por un experto, en principio un abogado. En ninguna circunstancia deben firmar un contrato ni como inquilino ni como arrendador sin el adecuado asesoramiento legal.
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Direcciones de Interés

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Modelos de Contratos
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Este artículo pertenece a una serie de articulos relacionados con el Contrato de Alquiler que de momento está formada por los siguientes artículos

Capítulo 1 Modelo básico
Capítulo 2 Los protagonistas
Capítulo 3 Cláusulas generales
Capítulo 4 Duración del contrato
Capítulo 5 La renta mensual
Capítulo 6 Final La fianza