Contrato de Alquiler.- Capítulo 4 Duración del contrato
- Monday 3 December 2007
Es imprescindibles una cláusulas que defina la delimita la duración del contrato, pero también aquí hay variaciones para adaptar el contrato básico a cada caso en concreto, como siempre, hay circunstancias que complican su redacción.
La ley es taxativa en este punto. La duración mínima del contrato es de un año y como mínimo el inquilino puede vivir si lo desea en la vivienda cinco años.
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Contratos de temporada
Los contratos de duración inferior a un año no se rigen por la Ley de arrendamiento Urbano, Si se precisa hacer un contrato con duración menor que un año de tiempo, debe haber una razón clara que explique el por qué de ello. Por ejemplo, puede ser un contrato de veraneo, o hasta que entreguen al inquilino una vivienda que tiene contratada y en construcción, o un desplazamiento temporal de un empleado, un curso universitario de un estudiante o cualquier otra razón lógica para hacer contratos con duración inferior a un año.
Al este tipo de contrato conviene incluir, cuando es posible, fotocopias de documentos que prueben la razón, como documentos que demuestren compra de un vivienda en construcción, un contrato laboral etc., pues de quedar bien claro que el propietario no intenta con este artificio recuperar su vivienda al cabo de un tiempo inferior a cinco años, pues de no ser así pudiera encontrarse con serias dificultades legales para recuperar la vivienda, si el inquilino se opone a ello. Así pues si hace contratos por duración menor de un año, sepa que estos contratos no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos y que de llegar a juicio, queda solo a la interpretación del juez, decidir si hubo buena o mala fe en su redacción.
Hay inquilinos no desean estar un año, solo meses.
Mi consejo es que si una persona no desea tener alquilada su casa por un periodo de cinco años, pero desea obtener una renta, busque personas que realmente tampoco desean estar más que unos meses, pues cualquier otra solución es muy delicada. Clientes de temporada, los hay, y también ellos tiene dificultad para encontrar donde meterse diferente a un hotel, pues un arrendador normal no desea clientes que solo van a estar unos meses. A lo largo de mi vida profesional, me he tropezado con personas que por un motivo, u otro, necesitaban vivienda para periodos ente tres y nueve meses, por razones como desplazamientos laborales, obras en su propio domicilio o causas similares que obligan a desplazarte de tu residencia habitual cierto tiempo, son pocos pero ellos tampoco encuentran fácilmente donde meterse.
Contratos hasta cinco años
Supuesto que deseemos hacer un contrato por más de un año y menos de cinco, poco da como lo redactemos, pues el inquilino tiene el privilegio de prorrogar el contrato por cinco años, o irse cuando quiera después del primer año, por lo que la redacción normal es más o menos como sigue:
La duración será de un año, a partir del XX de XXXXX de 200X, pudiendo ser prorrogado por el arrendatario por anualidades hasta un máximo de cuatro años . Este contrato con inclusión de todas sus prórrogas finalizará a todos los efectos el XX de XXXXX de 200Z
Hay inquilinos que desean que conste su intención de quedarse mas de una año y pese a que se les explique que la ley se lo permite en cualquier caso, se quedan mas tranquilos si su deseo se refleja expresamente en el contrato. No hay ningún inconveniente para ello, pues siempre que la duración sea inferior a cinco años, las obligaciones del arrendador no varían en absoluto, pues se ponga la duración que se ponga en el contrato, el inquilino siempre puede optar a prorrogar la estancia hasta los cinco años, por lo que incluir su petición no cambia las condiciones del contrato reduciendo el número de prorrogas a las que puede optar el inquilino .
Contrato se mayor duración
Hay inquilinos que pretenden un contrato de duración superior a cinco años. Debe saberse que si se firma mayor periodo de tiempo, se obliga al propietario, pero no al inquilino, que pasado un año pueda irse cuando lo considere conveniente.
Es frecuente este tipo de contrato cuando se autoriza a hacer obra en la vivienda, bien por que esta muy vieja o para adaptarla a sus necesidades específicas, algo relativamente corriente entre profesionales liberales que pretenden simultanear la vivienda con el despacho, o personas que entran en una vivienda antigua y piensan mejorarla haciendo obra o poniendo calefacción, o aire acondicionado. Lógicamente en este caso desean una estancia mayor de cinco años en la vivienda para amortizar el gasto realizado. Ello puede ser una razón lógica para firmar contratos de mayor duración, De no ser así, debe sopesarse la conveniencia de firmar tal contrato, pues el aumento de derechos por parte del inquilino no se equilibran con los del propietario. Tampoco soy partidario de añadir cláusulas de compromiso de venta de la casa al inquilino al cabo de cierto tiempo, pues igualmente solo obligan al propietario pero son fácilmente no cumplidas por el inquilino, y siendo imposible de saberse lo que valdrá una vivienda dentro de cinco años, la venta se llevará a cabo solo en el caso que favorezca al inquilino. Otra cosa es admitir una cláusula de tanteo que permite el inquilino igualar el precio de venta si se vende cuando aún esta en vigencia el contrato de alquiler..
Permitir estancias superiores a cinco años, es una de las pocas soluciones que hay para conseguir alquilar una vivienda que necesita obra total y el propietario no desea hacer la inversión. En otro capítulo veremos soluciones alternativas a esta.
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MUY IMPORTANTE
Dado que inadvertidamente se pueden incluir cláusulas de nulo efecto el documento antes de ser firmado debe ser revisado por un experto, en principio un abogado. En ninguna circunstancia deben firmar un contrato ni como inquilino ni como arrendador sin el adecuado asesoramiento legal.
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Direcciones de Interés
Cienladrillos – Antes de firmar nada consulta a un e-abogado
Modelos de Contratos
Ideealista – Gratuito, tipo .doc
Universia - Gratuito
Derecho.com – Modelos de contrato (no gratuitos)
Consumer.es - Gratuito
Capítulo 5 La renta mensual
Este artículo pertenece a una serie de articulos relacionados con el Contrato de Alquiler que de momento está formada por los siguientes artículos
Capítulo 1 Modelo básico
Capítulo 2 Los protagonistas
Capítulo 3 Cláusulas generales
Capítulo 4 Duración del contrato
Capítulo 6 Final La fianza
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Contrato de Alquiler.- Capítulo 4 Duración del contrato
Comentarios
¡Añade tu comentario!Cuantas entregas quedan??? Por que los estoy siguiendo y realmente me despejan muchas dudas y me aclaran como tienen que ser los contratos.
Gracias!
Pues realmente no lo se. Pensé que en dos o tres capítulos acabaría el tema, pero cuando me pongo con un punto, sale más materia de la prevista y decido dedicarlo un capítulo completo.
Bueno, pues esperare con ansia la siguiente entrega !!!
Tengo dudas con respecto a “irse cuando quiera despues del primer año” en la siguiente frase.
Supuesto que deseemos hacer un contrato por más de un año y menos de cinco, poco da como lo redactemos, pues el inquilino tiene el privilegio de prorrogar el contrato por cinco años, o irse cuando quiera después del primer año, por lo que la redacción normal es más o menos como sigue:
Ya que la ley del dice.
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Por lo que segun entiendo SOLO se puede anular informando el mes antes de cada prorroga del contrato.
¿Puedes aclararme la duda?. Estoy interesado en mi anular mi contrato pero no quiero perder la fianza.
En todos los casos que he intervenido pasado el primer año, con avisar con uno o dos meses de anticipacion ha sido suficiente para irse el inquilino cuando lo desee. En efecto tal como dice la ley, parece que se hicieran prorrogas anuales del contrato cada año, y puede que legalmente sea así, pero basta que el arrendatario se quede sin pagar tantos eses como tenga el arrendador de fianza, (1 0 2), para que en la practica ellos sea posible.
Hola, he firmado un contrato de alquiler con una cláusla que especifca de forma expresa que si abandono el piso antes del período mínimo (1 año) deberé abonar la totalidad del mismo aunque me vaya antes. Es un error, pero ya lo he hecho. Me han comentado que esto es ilegal, y que aunque figure en el contrato no deberé abonar dicha cantidad. ¿Es cierto? ¿Debo abonar el año entero como indica el contrato si abandono el piso antes?
#6
La paralización no es ilegal, si lo has firmado pueden pedirte que cumplas lo pactado.
Pero volvemos a lo de siempre. Si no lo haces. ¿qué va a hacer el casero para cobrar la penalización?
Pueden quedarse con lo que diste de fianza, y si no es suficiente, podría llevarte a juicio para reclamarte la deuda.
Salvo que tengas un aval bancario no tendrá poder legal para cobrar la penalización si tu te niegas a pagar la deuda por las buenas.
Pero nadie en su sano juicio, se mete en juicios, por un par de mensualidades. ¿Cómo puede cobrar el casero la penalización?
He entregado dos meses de fianza mas un aval bancario por valor de 4 mensualidades, en total 6 meses. ¿Pero igualmente no es una clausula ilegal aunque la haya firmado?
#8
No es ilegal, no se opone a ninfgun derecho del inquilino reconocido por la Ley de Arrendamiento, y has firmado libremente el contrato. Creo que te tienen bien cogido.
Podías indicarme, ¿por qué firmastes ese contrato y ahora te quieres ir antes del primer año de estancia?.
Tenemos firmado un contrato de arrendamiento vivienda de duración un año, prorrogable. ¿Puede reclamar el dueño indemnización si rescindimos contrato antes de un año. No existe aval, aunque se acordó aportarlo, y tampoco se exigió fianza alguna. Necesito respuesta urgente. Gracias
Para reclamar una indemnizacion necesitaria haber en el contrato una cláusula de penalizacion por abandonar ela vivienda antes de un año.
Una cuestión: Si una persona mayor arrienda su vivienda en propiedad para sufragar el coste de un piso “tutelado” y le sobreviene una situación de falta de autonomía (requisito para ocupar ese tipo de viviendas) puede rescindir el contrato de alquiler para volver a su anterior vivienda? Gracias de antemano.
El art. 9 de la LAU admite como excepción a finalizar el contrato antes de los 5 primeros años, el que se especifique expresamente una fecha fija, en la que el propietario necesita la vivienda para sí. Lo que sirve por ejemplo, para alquilar el piso de una persona desplazada un periodo de tiempo determinado.
En el caso que indica, no se puede especificar una fecha a priori, por lo que no creo que pueda recuperarse la propiedad en caso de suceder falta de autonomía en propietario.
No obstante siendo este motivo excepcional y no siendo yo abogado, no puedo asegurar que no exista fuera de la LAU una excepción para casos que como el indicado, que podríamos considerarlos de “fuerza mayor”
Así pues, creo que no es posible, o al menos no he encontrado en la LAU un artículo en que apoyar su caso, pero no cierro la posibilidad de que un abogado hábil, pueda encontrar la forma de redactar un contrato, que permita esa opción de finalización del contrato, por motivo de fuerza mayor, de una forma efectiva y legal.
si es inferior a 5 años se prorrongara automaticamente .es decir que tengo cada año firmar contrato .1 de marzo 2007 cumplido un año de alquiler y el duño no me dijo nada para renovarlo.este mes quiere renovarlo si por supuesto poner nueva candidad 150 e. mas.que hago?
Es potestad del inquilino prolongar su estancia en el piso hasta cinco años, en ese tiempo el dueño solo puede subir el alquiler lo indicado por el índice de precios al consumo.
Artículos 9 y 18 de la LAU
Esto es independiente de la duración que se firmase en el contrato.
estoy en tramites de alquilar una vivienda , pero el arrendatario tiene especial interes en que la duracion de este contrato no sea superior a 6 meses , cuando por mi parte me interesa 1 año , el motivo es porque tiene la vivienda en venta y en caso que la vendiera no me renovaria el contrato , hasta que punto es legal esto
#16
Una vivienda alquilada por seis meses, se considera una vivienda temporal, como puede serlo una vivienda alquilada para el veraneo.
Los alquileres por periodos menores a un año no se rigen por la LAU. El Régimen aplicable son solo los Títulos I, IV y V de la LAU y el Código Civil.
En definitiva, en estos contratos temporales priman sobre todo los pactos entre las partes firmados en el contrato.
Por lo que. si firma un contrato con una duración de 6 meses, en principio debe desalojar la vivienda al cabo de seis meses, salvo que un acuerdo posterior, prolongue la estancia por más tiempo.
Esta prolongación puede hacerse con una molificación adicional al contrato actual, o mediante la firma de un contrato nuevo.
En mi opinión, si bajo un mismo contrato se prolongara la estancia de forma continuada, mas de un año, como el uso que se da al inmueble es el de vivienda, el contrato pasaría automáticamente al ámbito de la LAU, por lo que tendría ya derecho a permanecer en la vivienda hasta cinco años.
tengo un contrato de alquiler de negocio a tiempo indeterminado y viene de una subrrogacion en cadena de contratos anterior a 1985 el propietario me quiere hechar es posible esto .muchas gracuias
#·18 Pedro
No estoy puesto en el tema de locales con alquileres de renta antigua, pues lógicamente, en los locales en los que he intervenido, estaban vacíos o se había pactado la salida del inquilino anterior.
Sé que para los locales de renta antigua hay un limite de tiempo antes de que finalicen los contratos y se puedan alquilar libremente, pero no conozco en detalle las leyes que rigen esos contratos.
Lo lamento, le aconsejo acudir a un abogado.
Mi padre firmó un contrato de alquiler de una casa sin especificar el límite temporal del mismo, era en 1986 ; es decir no es un contrato de renta antigua. Mi padre murió en el 2003, yo me convertí en el propietario e intenté redactar un nuevo contrato donde se estipulase un término final al mismo, el inquilino – del que por otra parte no tengo ninguna queja- se negó. Mi problema es que vivo con mi madre y familia y quisiera recuperar la casa para que me sirviese de domicilio NO PARA VOLVER A ALQUILARLA. Voy a consultar a un abogado pero si alguien pudiese ir dándome las malas noticias… Gracias
Creo que hace lo más adecuado , consultar su caso con un buen abogado. Pero me temo que no puedo darle buenas noticias. Es un caso difícil.
Hola. Mi duda es qué pasa si en el contrato se estipula que la duración es exactamente 5 años. En la LAU se mencionan artículos que hablan de períodos inferiores o superiores a 5 años, y no sé donde encuadrar cuando es justo 5 años. ¿habría penalización si quisiera marcharme, por ejemplo, al cabo de 2 años y 3 meses? Muchas gracias.
Tengo puesta en venta mi vivienda.Un posible comprador me ofrece un contrato de alquiler por un año con opción de compra.Mi temor es que luego prorrogue el contrato al amparode la Ley por más años,y no ejerza su opción de compra hasta transcurridos 5 años.
Puede el inquilino prorrogar este contrato bajo el amparo de la ley?
Como podría yo realizar el contrato de tal manera que al año compre o se vaya de la vivienda?
En el caso de que prorrogara,la opción de compra vencería el primer año o se prorrogaría tambien.
Si. Si entra con un contrato , puede quedarse hasta cinco años, y haz un contrato normal, pues tenerlo sin un contrato legal en el piso, puede ser aún más peligroso.
Cualquier cosa que se salga de la rutina, que te la revise un abogado experto en arrendamientos.
Por otra parte, alquiler con opción a compra. como indica el nombre no obliga a comprar al final. Al cabo de cinco años pueden ocurrir dos cosas, que para entonces el precio sea bajo, en cuyo caso malvendes, o que sea alto, en cuyo caso el no compra.
Es la ley del embudo, yo no firmaría una cosa así.
me sucede que alquilé un apartamento por 2 años y por razones personales debo viajar al exterior por tiempo indefinido y deseo rescindirlo. el problema que recien tengo un año habitando allí. agradezco que me den su consejo. muchas gracias.
Para poder aconsejarle necesito saber si en el contrato firmado hay clausulas de penalizacion por rescisión anticipada y lo que dice.
Pasado un año de estancia en el piso, debería poder Vd. poder abandonar la vivienda sin problemas, con solo avisar con un mes de anticipación, si no hay alguna cláusula de paralización específica en en contrato firmado que indique otra cosa.
Veras amigo,en una de las respuestas dices que nunca te has encontrado con que el arrendador pida una penalizacion por incumplimiento de prorroga..a mi me ha amenazado con pedirme una anualidad entera,puesto que estaba yo esperado otro alquiler y no me lo dieron en el tiempo que esperabamos,nos lo dijeron ,cuando una de las prorrogas ya habia terminado y empezaba la otra,se lo comunique a la arrendadora y me dijo que keria enseñar el piso con nosotros dentro,a lo que nos negamos,esta kiere ahora hacernos chantaje diciendo que por incumplimiento de prorroga me podria penalizar,mi contrato no especifica nada de eso solo una de la sclausulas dice que el primer año es de obligado cumplimiento..los sucesibos años con dadr 30 dias(que lo hemos echo)basta,es mas la clausula sigue diciendo que no existira penalizacion de ningun tipo..prebalece la ley a la clausula?o en este caso mi clausula es la que vale?cracias.
tengo un piso alquilado y dentro de dos meses cumple el contrarto de cinco años que firme con el inquilino quisiera saber como le comunico que no le renuevo el contrato gracias
tengo un piso alquilado y dentro de dos meses cumple el contrarto de cinco años que firme con el inquilino quisiera saber como le comunico que no le renuevo el contrato gracias