En el contrato básico se ha supuesto que el arrendamiento se lleva a cabo entre dos personas un propietario y un inquilino, pero con frecuencia no es así, a veces, la vivienda es de varios propietarios, o el propietario está representado un administrador o alguien designado para ello, como un agente de la propiedad.

Igualmente puede ocurrir que alquilen la vivienda entre varias personas o que el propietario o el arrendatario no sean personas físicas, sino jurídicas, como cuando una empresa alquila una vivienda para empleados desplazados. Todas estas circunstancias se reflejan en el contrato, complicando lo que en el contrato básico aparece como un sencillo punto, en algo más complejo.

Varios propietarios

Si la vivienda que se va a arrendar es de varios propietarios, el contrato debe recoger la afiliación de todos ellos y todos ello deben firmar el contrato. Los propietarios también pueden delegar su representación en un solo propietario o en un administrador. No se necesita un poder ante notario, pero al menos debe escribirse una nota, en la que el propietario que no firme, autorice a otra persona a representarlo.

El texto de la nota puede ser simplemente algo parecido a los que sigue:

Autorizo a Don (Nombre y apellidos ) con DNI (número y letra) a alquilar en mi nombre la vivienda de mi propiedad sita en (Calle, número, piso y letra) de (ciudad).

Dado en (ciudad y fecha)

Firmado (nombre y dos apellidos)
DNI (número)

Propiedad de una persona jurídica

Cuando la vivienda es propiedad de una sociedad, incluso cuando sea una SL familiar, solo pueden arrendar bienes inmuebles las personas especialmente autorizadas por el consejo de administración mediante un documento notarial. En este caso es imprescindible hacer mención a este hecho y muy conveniente adjuntar fotocopia de los párrafos del documento que autorizan la capacidad legal del firmante para efectuar el alquiler..

Varios inquilinos

Ocurre con más frecuencia que se alquila una propiedad a varios inquilinos. Existe la figura de “alquiler compartido” donde varias personas, a veces desconocidas entre sí, alquilan habitaciones para uso individual y el derecho al uso compartido de una zona común, es lo que antiguamente se llamaba habitación con derecho a cocina. Otras veces son matrimonio, parejas de hecho, compañeros de trabajo o amigos, que alquilan una vivienda y desean que conste que alquilan la vivienda entre varios en igualdad de derechos.

Pisos compartidos

Debo resaltar que la figura, cada vez mas extendida de “piso compartido“ no está contemplada por la ley de 29/l.994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que los contratos de alquileres de ese tipo, caen en “vacío legal” que complican sobremanera los muy variados problemas que se plantean, cuando un inquilino se va y los otros se niegan a hacerse cargo de su parte, o cuando el propietario quiere dar por finalizado el contrato etc, la existencia de varios inquilinos independientes con derechos y deberes difusos pueden dar lugar a complicaciones jurídicas que solo el pavor que crea a propietarios e inquilinos a verse envueltos en juicios, evitan en la mayoría de los casos.

La solución mas utilizada en estos casos es hacer el contrato a solo uno de los inquilinos y cerrar los ojos a que él realquile la vivienda en piezas, de modo que para el casero, la suerte de la vivienda está unida a una única persona, que se ha comprometido a pagar la totalidad del alquiler y ese esa persona la que lidia con los problemas de sus subarrendados cuando aparecen. El contrato en este caso cesa simultáneamente para todos los habitantes de la vivienda, en el momento que el inquilino firmante del contrato decide cesar como inquilino.

Si en todos lo casos aconsejo acudir al consejo de un abogado, comprenderán que en un caso de este tipo, que estira la ley de Arrendamiento al máximo, lo hago con mucho mayor motivo. Cuando he participado en el alquiler de uno de estos “piso compartidos”, después de indicar de los riesgos al cliente, me he limitado a facilitar inquilinos y firmar en su nombre un contrato hecho por otro sin involucrarme mas en el asunto, pues no quiero ser yo quien lleve a terrenos legalmente oscuros a mis clientes.

Alquileres con varios inquilinos

Otra cosa es cuando varios inquilinos desean figurar en el contrato como confirmación legal de que lo alquilan conjuntamente. Se da este caso frecuentemente entre parejas de hecho, pues por una parte desean aparecer como iguales en el acto de alquilar el inmueble y por de otra parte, en caso de disolución de la pareja quieren quedar equiparados en derechos y obligaciones respecto de la vivienda que ocupan. Probablemente aparecerán más casos en el futuro cuando los jóvenes, por el mero hecho de alquilar una vivienda tengan derecho a beneficios fiscales, tanto en forma de subención, como de desgravación fiscal, pues aún estará más que justificado por esta causa el querer figurar en el contrato.

En este caso le conviene al casero añadir una cláusula que indique que ambos arrendadores actúan solidaria y conjuntamente en el alquiler del piso, para el caso que uno de ellos no cumpla con sus obligaciones contractuales, se le pueda exigir al restante bien el pago de la totalidad de la mensualidad o el abandono de la vivienda.

Alquiler a una empresa

Si quien alquila es una empresa y no es como local para una oficina, sino para vivienda de empleados, debe resaltarse el hecho, pues en primer lugar las viviendas no pagan IVA y las oficinas si, por lo que si se trata de viviendas debe especificarse y no cargar el IVA en las facturas. Como es habitual, quien firme el alquiler en nombre de la empresa debe estar autorizado para ellos o al menos ser un cargo de entidad suficiente dentro de la compañía como el Director General o el Jefe de Recursos Humanos y actuar como tal en el momento de la firma.

Si se cargara el IVA en la factura, el propietario estaría obligado a hacer la Declaración de IVA y los ingresos correspondientes trimestralmente y no puede desgravarse IVA repercutido por ser un particular, debe por ello insistir, si el alquiler es para una vivienda. en que no cargará el IVA, lo que por su parte complica la connaturalización de la factura a la empresa alquiladora, aun que no el coste, pues ella si se trabaja el IVA..

Documentación adicional al contrato

Es conveniente añadir al contrato fotocopia de los documentos que acrediten la identidad y poderes de cada participante. De los propietarios e inquilinos se debe añadir una fotocopia del DNI o documento equivalente que acredite su personalidad y su firma, los que actúen como representantes de estos, los poderes notariales en caso de representar a personas jurídicas o simplemente una carta de autorización en caso de particulares.
También conviene dejar escrito en el contrato teléfonos y direcciones de contacto, para el caso de que en el futuro, inquilinos y propietarios necesiten ponerse en contacto.

MUY IMPORTANTE

Antes de firmar un contrato de arrendamiento tanto como arrendador como arrendatario, debe ser revisado por un experto, en principio un abogado. En ninguna circunstancia deben firmar un contrato ni como inquilino ni como arrendador sin el adecuado asesoramiento legal. El arrendador debe proporcionar con tiempo suficiente a la fecha de la firma un modelo del contrato a firmar para su revisión por parte de los arrendatarios.

Direcciones de Interés

Cienladrillos – Antes de firmar nada consulta a un e-abogado

Modelos de Contratos
Ideealista – Gratuito, tipo .doc
Universia - Gratuito
Derecho.com – Modelos de contrato (no gratuitos)
Consumer.es - Gratuito

Este artículo pertenece a una serie de articulos relacionados con el Contrato de Alquiler que de momento está formada por los siguientes artículos

Capítulo 1 Modelo básico
Capítulo 2 Los protagonistas
Capítulo 3 Cláusulas generales
Capítulo 4 Duración del contrato
Capítulo 5 La renta mensual
Capítulo 6 Final La fianza