Como prometí en el Capítulo 1 explico hoy mi opinión sobre los riesgos del “embalsamiento de la demanda”. Anticipo que no coincido con Juan María Nin, Director General de la Caixa e inventor de la frase, expresada durante una conferencia dada como en las jormnadas del Barcelona Meeting Point.

Si me contarán que alguien, basándose con solo en experiencia en el sector inmobiliario y en su olfato sobre la situación actual del mercado, mantiene una opinión contraria a la del Sr. Nin, que tiene detrás uno de los mejores gabinetes de estudios económicos de España, no dudaría en dar mayor crédito a las palabras del Sr. Nin. Así pues, solo puedo rogarles que tengan la paciencia de leer mis argumentos y posteriormente, llegar a su propia opinión sobre el problema y sus consecuencias.

Dudo sobre la veracidad de lo expuesto

En el drama, (o tragedia), en que se ha convertido la venta de viviendas se ha levantado la veda, cada actor que interviene se cree en el derecho de contar medias verdades, o mejor aún, pequeñas mentidas, con el fin de acercar el “ascua a su sardina”. Ayer fue el “lobby” de promotores el que considera que se deben “filtrar” los mensajes que llegan a la prensa para no “alarmar al público”, por supuesto el Gobierno no cesa de asegurar que “aquí no pasa nada”, y las Agencias de Venta también dicen que hay un aterrizaje suave mientras se apresuran a cerrar cientos de sus chiringuitos.

En este contesto de siembra de confusión generalizada, le toca hablar a la Banca y Nin suelta su teoría del “embalsamiento de la demanda”, pero suelta además otra “noticia”, no “hay grifos cerrados” en el sistema financiero español. ‘La demanda sigue existiendo y hay que valorar mejor los riesgos’.

Sr. Nin, puede ser que exista “embalsamiento de la demanda”, pero lo que con toda seguridad existe, son serias dificultades para obtener hoy un crédito a todo lo que lleve implícita la palabra “inmobiliario”. Se niegan créditos a los promotores para construir y se niegan créditos a los particulares para comprar, afirmar lo contrario es absurdo. Un director de sucursal me lo ha confirmado, supongo que exagerando un poco me dijo, hay orden de no dar créditos al sector inmobiliario y a particulares, solo a quienes no los necesitan, pero los pide para desgravarse fiscalmente.

Pero no hace falta este testimonio, cualquier promotor sabe lo que es hoy mendigar un crédito para un proyecto y cualquier Agencia sabe lo que es perder un cliente porque el banco no le concede el crédito o se lo concede solo por el 80% de una muy magra tasación, un hecho que hasta la Ministra Chacón reconoce

Cogido el Sr. Nin en un renuncio, ¿quién me garantiza que lo del “embalsamiento de la demanda”`, no es solo un afán de culpabilizar a los particulares?. ¿No será la forma de culpar a los particulares de una realidad, la caída de las ventas, para alejar la culpa de la banca, que no emite los créditos que permitan esas operaciones?.

Muchos mercados y en cada uno un problema

¿Quiere esto decir que yo no crea que hay embalsamiento? – Al contrario, sé que lo hay, conozco personas que aplazan su idea de comprar “sine die”, pues no se atreven a entrar en el “ladrillo”, por miedo a una posible caída de precios y esperan a que se aclare el panorama para comprar. Pero, ¿son tantos como para desequilibrar el mercado?

Lo dudo, y sobre todo en algunos de los mercados en concreto. Cuanto hablamos del sector inmobiliario hablamos de muchos mercados diferentes, la vivienda, los almacenes, las oficinas, los terrenos etc. cada uno de ellos hasta cierto punto independiente de los demás y con problemas específicos de su ramo. Acepto que el Sr. Nin se refiriese solo al mercado de viviendas. Pero, aun así hay que subdividirlo en mercado de vivienda habitual, y de segunda vivienda y aun debemos seccionarlo en clientes de primer hogar, clientes que desean cambiar de hogar y mercado de segunda vivienda de veraneo y de viviendas de fin de semana.

La actitud ante la comprar es diferente para quien compra una segunda vivienda que para quien busca su primer hogar. En el primer caso, con seguridad tiene ahorrada una buena entrada y piensa que puede pagar el resto de la deuda deshogadamente, en el segundo caso no suele tener grandes ahorros (salvo que les ayuden sus padres), pero en cambio están dispuestos a hacer un gran sacrificio para comprar la casa.

Puede que se de un “embalsamiento de demanda” para comprar en la costa o junto al golf, pues primeramente esto clientes son muy sensibles a los precios y realmente no tiene prisa por comprar, pero para las jóvenes parejas o los emigrantes, que son mayoritariamente los demandantes de primer hogar, no es la posible bajada de precio lo que les contiene es la imposibilidad económica de acceder a la vivienda lo que les contiene..

Los gastos anejos a la compra de un piso, apertura de hipoteca, impuestos , notarías etc., se aproximan a un 10% del precio del piso, si la tasación es ajustada o ramplona y solo se les concede el 80 % de su valor, se necesita una ahorro previo por un importe del 30% del precio del piso, si además solo se les permite endeudarse por el 30% de sus ingresos demostrables, jóvenes y emigrantes quedan fuera del mercado, pues en Madrid (que es lo que mejor conozco), un piso viejo y muy modesto ronda ahora los 180.000 € de modo que si no hay cierta “ligereza hipotecaria” por parte del banco, es imposible hacer frente a la compra juntando dos sueldos mileuristas.

Si no hay compradores de primer hogar que son mayoritariamente quienes compran viviendas pequeñas y viejas en el centro de las ciudades, los que intentan cambiar de vivienda, bien parejas que han tenido hijos y que no caben en su vivienda, o familias que por el paso del tiempo se han “situado mejor“ en la sociedad, no pueden vender su vivienda actual, que sería la entrada para el piso de categoría superior y el mercado de vivienda habitual se paraliza. Nada tiene que ver aquí el “embalsamiento”, hasta que el precio de las viviendas más baratas no se aproxime a la capacidad adquisitiva de los jóvenes y emigrantes, o hasta que los bancos no vuelvan dar créditos con la “alegría” que los dieron en el pasado, no habrá reactivación de este mercado.