Según 20minutos las inmobiliarias se recuperan tras el martes negro que tuvieron. Los movimientos en una dirección y en otra eran previsibles en estos momentos, como indicamos hace tiempo en Cienladrillos en un artículo titulado “Comportamiento de manada”, son de prever movimientos compulsivos,que lo único que no indican más que la definitiva explosión de la burbuja está cada vez más próxima. Es muy probable que hechos como los del martes 24 se produzcan en un sentido, o en otro, alguna vez más antes que la realidad se muestre con claridad. ¿Pero qué pasará cuando de verdad explote la burbuja?

Eso nos preguntamos todos los que estudiamos el tema y tengan por seguro, que si alguien tuviera la respuesta matemática y segura a esa pregunta, no estaría escribiendo en una publicación, sino contratado por cualquiera de los grandes centros financieros, que tiene metidas las patas hasta los zancajos, de una u otra forma en el mercado inmobiliario y que en este momento, están pasando la misma zozobra que el modesto particular, que solo quiere comprar o vender una única vivienda.

A medio plazo, lo importante será estudiar el número de viviendas que piden licencia de obra. En el último año se ha construido la desmesurada cantidad de 900.000 viviendas, ello ha propiciado muchos puestos de trabajo, se dice que 200.000 puestos, que han fomentado el consumo y tirado de la economía española en general. Pero por otra parte esos puestos, han creado el autentico efecto de llamada sobre la emigración, pues a un nulo control de fronteras y unas leyes de emigración realmente benignas, se ha unido que con papeles o sin papeles, los emigrantes encontraban trabajo con cierta facilidad, hasta el punto que de ser un país condenado por demografía a perder habitantes, hemos pasado a ser el pais de la Union Europea que más ha aumentado su población. .

Por pura lógica, e independientemente de la “burbuja”, una cifra similar de construcción de viviendas es imposible de mantener por mucho tiempo, ya hoy existe una vivienda por cada dos personas. Si de repente se relentiza sensiblemente la construcción, ¿cuales serán las consecuencias?

Pues en mi opinión, depende del grado de reducción en la obra nueva. Por un lado, la pérdida de esperanzas a causa de los altos precios de cambiar de hogar, aumenta el deseo de arreglar el hogar que ocupamos, y parte de la mano de obra que antes construía nuevas viviendas, pasa a reparar las antiguas. Una labor más artesanal, que a igualdad de inversión, ocupa mucha mano de obra que la construcción de la obra nueva, donde la maquinaria, los materiales y sobre todo el solar, se llevan la parte del león.
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Por mis contactos en el sector, detecto que la “chapuza” sigue con fuerza y que hoy resulta difícil encontrar un contratista de confianza que ande libre para hacerse cargo de obras en domicilios. Al menos los contratistas con cierto nombre entre los particulares, ese que te recomienda tu vecino, o tu primo, tienen en cartera trabajo, por lo menos, hasta después de las vacaciones de verano, lo que viene a ser lo normal, en tiempos de bonanza de ese sector..

El otro gran sumidero de mano de obra de la construcción, son las obras públicas. En este momento están en plena ebullición, pues se avecinan las elecciones municipales y es necesario inaugurar muchas obras a marchas forzadas, no sea que la medalla se la ponga el siguiente. Pero por eso mismo es de prever un parón pasadas las elecciones, por lo que es un sector con el que no se puede contar que absorba excedentes, salvo puntualmente, como pueda ser en Zaragoza, liada con la Expo, o en ciudades donde se levantan centros de producción de energías alternativas, o pasa el AVE o obras de ese estilo que afecten fuertemente el mercado laboral local de forma temporal. Concretamente en Madrid, que es lo que yo más sigo, se espera que la Operación Chamartín y la de los cuarteles de la carretera de Extremadura den aún cierto respiro a los contratistas.

En estas circunstancias una reducción de un 25% de la obra nueva puede absorberse sin especial problema, pero mayor índice producirá inevitablemente paro y asociado a él, una reducción del crecimiento del PIB con todo lo que ello conlleva a la economía en general.

El problema es que de producirse este paro, lo van a sufrir sobre todo los emigrantes y ellos están peor preparados para soportarlo que los nacionales, pues aparte de tener en conjunto, peor cobertura de la Seguridad Social, nosotros tenemos una familia que ayuda, como ya ayudó en otras ocasiones, cuando la cobertura social es insuficiente o no exista. La solidaridad entre emigrantes, aun existiendo y siendo asombrosamente ejemplar, no llega a tanto como a sustituir la ayuda de los familiares directos, por lo que en muchos casos los emigrantes en paro, solo pueden hacer frente a su problema, con la consecución de ingresos de procedencia irregular, como limosnas, prostitución o robo, claro que tambien tiene el recurso de emigrar otras zonas de Europa en los que aún puedan encontrar trabajo, pues a diferencia de los españoles, no tiene gran araigo al lugar donde habitan.

En cualquier caso diminuirá el efecto llamada y con él cesará la presión sobre las viviendas de menor calidad, las únicas que tanto en compra, como en alquiler, siguen teniendo hoy fuerte demanda y que actúan de cimientos que permiten que las viviendas de mayor nivel permanezcan estables. Si cede esta base, la caída de precios de todos los pisos será rápida, hasta alcanzar precios que sean razonables para la capacidad económica de sus posibles compradores.

En mi opinión, para que hoy una pareja de jóvenes pueda comprarse en Madrid una vivienda sin esfuerzos titánicos, necesitan obtener créditos a largo plazo, de 25 años o más, y que los precios de la vivienda actual se reduzcan un 25 %. Ahora bien no es posible saber si la base cederá o no. De no hacerlo,ese rebaja se obtendrá con el paso del tiempo, los precios se estabilizarán por una larga temporada (como ya pasó en el pasado), hasta que la inflación suba los sueldos y gracias a ello, el cliente pueda comprar más caro, aunque a moneda constante sea a un precio similar al que indico.

¿Podrá la vivienda nueva bajar ese porcentaje?, Es dificil, se rebajará el terreno, que es el capítulo de gasto que más posibilidad tiene de variar pues no tiene coste. Pero un terreno barato obliga a recortar los gastos de los Ayuntamientos, los más beneficiados con las recalificaciones, lo que les obligará a recortar gastos, lo que siempre resulta complicado. De no poder competir la vivienda nueva con la de segunda mano, ira poco a poco reduciendose, a medida que comprueben que lo que construyen no encuentra cliente. Los más grandes ya se han ido a otros mercados con mejores espectativas, ( dejándose aquí a los obrreros, claro), pero los medios y pequeños, lo tiene dificil. Iniciar promociones en el Este o en Sur América es muy complejo para quien no pueda comprar una empresa local con todo sus contactos establecidos..