Proindiviso(*): Situación en que se encuentra una cosa o un grupo de cosas antes de ser dividida y repartida entre sus propietarios.

Un proindiviso es algo que está por repartir, si puede separarse en lotes, resulta fácil acabar con el proindiviso, pero hay cosas que no son fáciles de separar en trozos, bien por que al dividirlo el valor de los trozos por separado, es menor que el valor unido, o porque al dividirla, cambia la esencia del objeto.

Frecuentemente, esto es lo que ocurre con los bienes inmuebles, un solar deja de ser edificable, si las parcelas se reducen por debajo de cierto tamaño o un piso no se puede segregar en habitaciones. Esta imposibilidad de dividir físicamente el bien, hace que sus propietarios obtengan una participación en su propiedad, pero que este se mantenga unido, indiviso. El inmueble se transforma así legalmente en un proindiviso con varios propietarios.

Los proindivisos pueden aparecer por muy diversas causas, pero el grueso de ellos nacen de tres circunstancias, la compra conjunta de un inmueble entre varios socios de un negocio, la compra de un hogar entre los dos cónyuges y la herencia de un inmueble entre vaios herederos del propietario.

Mientras todos los participes en el proindiviso, estén de acuerdo en el uso que se quiere dar al bien, el asunto no genera mayor dificultad. Así ocurre, por ejemplo, con miles de hogares cuya propiedad se comparte entre los cónyuges para ser usada como residencia de la familia.

En cambio, los proindivisos se transforman en una envenenada manzana de la discordia, cuando los partícipes en la propiedad, no logran ponerse de acuerdo en el uso a dar al bien, pues se necesita sla autorizacion de todos los propietarios, aunque alguien no tenga más que una mínima participación en la propiedad común, para cualquier decisión a tomar sobre la propiedad, lo que da un inmenso poder para paralizar cualquier acción sobre el inmueble a cualquiera de los copropietarios del mismo.

El proindiviso se transforma así en una terrible arma para quebranta, por profundos que sean, los cimientos de la amistad y cariño que se tenían los propietarios, o para ahondar las diferencias que por otro motivo hayan podido surgir entre los copropietarios, dando lugar a multiplicar el rencor entre ellos y a crear violentas disputas entre ellos.

Aconsejo que, en la medida de lo posible, se eluda la formación de proindivisos, o que se trate de que estos tengan el menor número posible de partícipes. No obstante,este consejo es difícil de seguir. Al precio actual de las viviendas, suele ser necesario para su compra el concurso del dinero aportado por ambos cónyuges, mientras que en la herencia de una familia media, la vivienda supone generalmente la mayor parte de la cuantía de la mismaa, con lo que no hay forma de repartir los bienes entre los herederos, sin dar participación a todos en la propiedad de la vivienda.

En caso de disensión entre los dueños, la mejor solución al problema es que la mayoría compre la participación de la minoría. Ello supone llegar entre ambas partes a un acuerdo en el valor del inmueble, para poder proceder a la compra de la parte minoritaria.

Corrientemente se recurre entre los copropietarios a nombrar un árbitro de la confianza de todos, que busque la mejor solución a la finalización del proindiviso de forma justa y equilibrada. El problema es que la solución dictada por el árbitro no tiene fuerza legal y depende de la voluntad de las partes el aceptarla, o no

Sea el que sea el sistema utilizado para llegar a un acuerdo entre las partes, todos deben ser conscientes que el acuerdo es difícil de conseguir, pues normalmente, los que se ven obligados a comprar, tienden a considerar caro el precio acordado y los que se ven obligados a vender, lo considerarán bajo, con lo que al final, si la operación se produce, todos se sienten perjudicados. Por ello, para llegar a buen puerto, todos han de estar dispuestos a ceder algo en sus pretensiones, en la seguridad, de que como no se cansan de repetir los abogados, más vale un mal acuerdo que un buen pleito.

De no encontrar un acuerdo entre las partes, la siguiente solución es tratar de vender la totalidad del bien a un tercero y repartirse proporcionalmente el resultado de la venta, pues el dinero, siempre puede dividirse en fracciones. También en este caso hay que llegar a un acuerdo a priori sobre cual es el precio mínimo aceptable para cerrar la operación, pues no hay nada más frustrante y desairado para quien lleve la operación de venta, que andar de correveidile entre los diferentes propietarios y no poder cerrar una operación, por desconocer si todos estarán conformes con el precio y condiciones pactadas con el posible comprqdor. Aconsejo que previa al inicio de las gestiones de venta, se fije en un documento, las condiciones mínimas de venta aceptadas por todos los propietarios.

Cuando esta vía falla, al no llega a acuerdo entre las partes en el precio de venta, o si no se pudo encontrar comprador al precio pactado, se penetra en la vía judicial. Calquiera de las partes, puede forzar ante un juez, la disolución del proindiviso mediante subasta pública del inmueble. La subasta se celebra a la baja, hasta la aparición de un comprador. Fijado el precio de venta, hay un plazo de tiempo para que cualquiera de los copropietarios lo iguale quedandose con la propiedad al completo.

La forma de realizarlo es interponer una demanda en el Juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble en cuestión, en ejercicio de la acción de división de la cosa común. Si el inmueble no puede dividirse materialmente en tantas partes como comuneros haya, (o hacerlo suponga que desmerezca mucho su valor), saldrá a pública subasta con admisión de licitadores extraños. Arts. 400 y ss. del Código Civil..

En mi opinión, esta es una mala solución que deben esforzarse en eludir los propietarios, pues reduce el valor de la propiedad y es largo en el tiempo. Ocurre a veces, que algún propietario obtienen de la prolongación del proceso, un beneficio que otros no tienen, por ejemplo, el que viviendo en el inmueble no paga ningún tipo de renta al resto de los propietarios. En estos casos, queda a un último recurso, aún menos aconsejable, pero que por desgracia, resulta en muchos casos el único posible, es vender la participación del inmueble a empresas especializadas en la compra de participaciones de proindivisos.

Ni que decir tiene que quien compra participaciones en proindivisos envenenados por discordias entre los propietarios, solo lo hace a precios de saldo, por lo que el que recurre a este medio, obtiene un magro resultado de la venta de su participación. Pero los que no venden su parte, tampoco gozarán mucho de la propiedad, pues estas empresas son hábiles en las técnicas del moving inmobiliario, y mediante presiones totalmente legales, obligaran a que los antiguos propietarios, bien a comprar su participación a un precio mucho más alto que el pagado por ellos, o que tengan que acabar igualmente, malvendiendo su participación a esas empresas.

Salvo que el proindiviso haya realizado su labor demoledora de afectos, hasta tal punto, que el único interés de cada propietario, sea el hacer daño al resto, por encima de sus propios intereses, no recomiendo tomar esta solución.

Empresas que compran participaciones en proindivisos
Gabinete Lesseps
Inmobilian
Vimad

Información sobre subastas judiciales
Pública subasta

*NOTA
Definición de proindiviso tomada del Glosario de Expansión.com
Ilustració basada en un cuadro de Rene Magerit