Anteproyecto de la nueva ley del Suelo
- Viernes 14 Julio 2006
Hoy es el día en que está previsto que el Consejo de Ministros apruebe el anteproyecto de la nueva ley del Suelo y lo hará con polémica. Las cambios más importantes que traerá la ley - en caso de ser aprobada con su actual redacción - son la obligación de reserva mínima del 25% de los desarrollos urbanísticos para la construcción de viviendas de protección oficial (VPO), la eliminación de cualquier criterio basado en las “expectativas” a la hora de valorar el precio del suelo y la introducción de restricciones para construir según en qué tipo de suelos.
Tiene más contenidos este anteproyecto de ley (bastantes relacionados con la sostenibilidad y con el aumento de las medidas disciplinarias contra la edificación en terrenos no urbanizables), pero me gustaría detenerme en uno de los puntos clave, que no es otro que la cesión del 25% del suelo para la VPO.
Los promotores sostienen que este anteproyecto encarecerá la vivienda ¿Cuál es su razonamiento? Pues que con menos terreno tendrán que elevar los precios de la vivienda libre para mantener el mismo margen beneficios, sobre todo teniendo en cuenta que con la VPO estos márgenes se reducen considerablemente.
¿Compramos lo que dicen los promotores o nos quedamos con que este intervencionista anteproyecto ayudará a moderar el precio de la vivienda? A mí me parece que a los promotores les queda poco margen para subir la vivienda, no porque no quieran mantener sus ganancias, sino porque el mercado no va a dar mucho más que sí. Ahora bien, de la reserva del suelo a la construcción de VPO hay un camino y a la llegada al mercado de ésta mucho más.
Pero aceptemos que esta nueva ley del suelo (y las correspondientes que están aprobando las autonomías, con las que por cierto habrá polémica por el asunto de las competencias) consigue aumentar considerablemente el parque de viviendas protegidas. ¿Más cara la libre y una parte de la población beneficiada? Creo que no van a ir por ahí los tiros, el mercado ha tocado techo - las casas serán más pequeñas pero no más caras - y la parte de los potenciales clientes que perciban que pueden recibir una VPO y esperen antes de contar una libre tampoco va a impactar demasiado. Será en todo caso una ley tardía que acompañará a la desaceleración de los precios esperable del mercado, por mucho que la quieran vender en el futuro como causa.
Vía | Finanzas
Visita nuestra sección de clasificados Últimas secciones con anuncios nuevos: |
Pisos Badalona Pisos L'Ampolla Casas en Reus |
Casas en Gijón Pisos en Barcelona Pisos en Moncofa |
|
|
- Comentarios (6) del post número [100]
- más artículos sobre: General
Anteproyecto de la nueva ley del Suelo
Comentarios
¡Añade tu comentario!Los márgenes en la promoción inmobiliaria, al menos los márgenes de aquellos promotores que hacen ‘las cosas bien’ no son tan altos como la gente puede suponer por lo que se ve en las noticias. De hecho, comenzar cualquier promoción requiere de un análisis financiero y de rentabilidad como podría ser cualquier otra inversión, que muchas veces desaconseja su viabilidad.
Es cierto que los precios son altísimos, una locura, y que se exprime al máximo máximo el mercado para alcanzar los precios más altos posibles. Pero también es cierto que los precios del suelo (especialmente éste) y de la construcción tampoco dejan de subir. Y es debido a estos que los precios para el consumidor son tan elevados, no tanto al margen de los constructores (aunque algo de ‘la pescadilla que se muerde la cola’ también hay).
Imaginemos que un promotor compra un suelo, y paga una barbaridad por él. Un mínimo del 10% para los ayuntamientos, un mínimo del 25% para VPO. A partir de ahí tiene que sacar rentabilidad de un 65% de lo que le ha costado el suelo… las cuentas no son tan complicadas para ver que los precios mínimos a los que tendrán que salir esas promociones pueden ser de escándalo.
Así pues, no es que vayan a subir más los precios de la vivienda libre con medidas como esta, es que si no suben a los promotores no les interesará el sector de la vivienda libre y se dedicarán a vender ropa, o a poner copas… sectores con márgenes bastante más altos.
Creo que las medidas deberían ir más por intentar que vuelva la cordura a los precios del suelo. Aunque es difícil… si mi vecino vendió su huerto por 1000, ¿por qué el gobierno me va a obligar a mí a venderlo por 100?
Ooops… donde dice ‘margen de los constructores’ en el segundo párrafo debería decir ‘margen de los promotores’
Parece que “crecen los enanos del circo”
Se oponen a ella:
· Los agricultores por el precio de las parcelas cercanas
· Los promotores por la reserva del 25% VPO
· Los Ayuntamientos por acabar con su principal fuente de ingresos
· Las CCAA porque invaden sus competencias
· Los futuros compradores porque no ven una solución rápida a su búsqueda
· Los que quieren vivir en el campo
…
¿A quien beneficia entonces la ley?
Un saludo,
Antonio
Yo lo que creo es que la solución no es construir más, ni VPO ni libre ni nada.
Lo que hay que hacer es sacar al mercado la vivienda vacía.
Lo del 25% de VPO siempre se le da mucho bombo, pero en prácticamente todas las leyes de ordenación urbanistica de las comunidades autónomas esa cifra está bastante por encima (Andalucía 30%, Pais Vasco 60%)
Lo que habrá que ver es si es un 25% sobre todos los desarrollos urbanísticos o si lo es sólo sobre los desarrollos residenciales. En caso de que se corresponda con el 25% de los desarrollos residenciales, la verdad es que el porcentaje no es muy alto, ya que la cesión de aprovechamientos del 10% a los ayuntamientos casi seguro que cubre ese 25% de vpo (cabe recordar que en las Areas de Reparto del planeamiento los factores de homogeneización para la VPO le son favorables y que con menos aprovechamiento se hacen más viviendas)
El problema de las VPO es más conceptual debido a las restricciones de una normativa muy anticuada, que si se revisase podría hacer más atractivo las VPO al público.
Pero el verdadero problema reside en que estamos generando demasiadas viviendas, la mayoría para inversiones (especulaciones) y no para espectativas de crecimiento y el dia que este motor de la economía se averíe estamos listos
pues si quieres viviendas vacia preguntale aemvisesa y a la junta de andalucia que ha dejado que se venda vpo todas las veces que han querido los propietarios